Нийслэлийн Засаг даргын Эдийн засаг, дэд бүтцийн асуудал хариуцсан нэгдүгээр орлогч Ж.Сандагсүрэнтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын орчны талаар ярилцлаа.

-Улаанбаатар хотын үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын орчин, нөхцөл ямар байна вэ. Хот үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа бүрэн гүйцэт хурааж чаддаггүй гэж сонссон.

-Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын орчны талаар хөндөхөөс өмнө нийслэлийн 2023 оны нийт татвар, хураамжийн төлөвлөлтийг сонирхуулъя. Энэ онд нийслэл хот татварын болон татварын бус орлогоо нийлүүлээд 1.9 их наяд төгрөг татан төвлөрүүлнэ. Үүнээс 1.7 их наяд төгрөг нь татварын орлого байх юм. Татварын орлогын дийлэнхийг орлогын албан татвар бүрдүүлдэг. Тодруулбал, аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татвар, хувь хүний орлогын албан татвар нийлээд нийслэлийн татварын орлогын 82.5 хувийг бүрдүүлнэ. Тэгэхээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар, газрын төлбөр гэх мэт бусад татвар, хураамж үлдсэн хувийг нь бүрдүүлдэг гэсэн үг. Дэлхийн хотууд үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар, газрын төлбөрөөс төсөвтөө ихээхэн орлого төвлөрүүлдэг. Хот гэдэг статус угаас ийм онцлогтой. Хот, байршил үнэ цэнтэй байвал тэнд бүтээн байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө мөн үнэ цэнтэй байдаг. Үнэ цэнтэй байршил үнэ цэнтэй үл хөдлөх хөрөнгө ашиглаж, бизнес хийж байгаа бол тохирсон татвар төлөх хэрэгтэй гэсэн ойлголт бий. Хот болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэн нь бизнесийн ашиг орлогыг нь өсгөдөг гэсэн санаанаас ийм ойлголт гардаг юм. Улаанбаатар хотод үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн дүнгийн хоёр хувь хүртэлх татвар тогтоох эрх зүйн орчин бүрдсэн. Өөрөөр хэлбэл, Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчид хуралдаад үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг хоёр хувь хүртэл нэмэх боломжтой. Одоогоор Улаанбаатар хотыг таван бүсэд хуваан 0.6-1 хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар хураах зохицуулалт үйлчилж байна. Хотын төв буюу А зэрэглэлийн бүсийн үл хөдлөх эд хөрөнгөөс нэг, хамгийн захад байрлалтайгаас нь 0.6 хувиар тооцож татвар хураадаг. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар одоогоор Улаанбаатар хотын татварын орлогын тав орчим хувийг бүрдүүлж байгаа. Үүнийг бид туйлын хангалтгүй үзүүлэлт гэж үзэж байна. Тиймээс хөрөнгийн татварын орчинд тодорхой өөрчлөлт хийх шаардлага бий.

-Чухам ямар өөрчлөлт хийх шаардлага байгаа вэ. Энэ төрлийн татвараар төвлөрүүлэх орлогыг нэмэгдүүлэхийн тулд хувь, хэмжээг нь нэмэх үү?

-Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвараар бага орлого бүрдүүлж байна гээд татварын хувь, хэмжээг нэмэхийг урьтал болгохгүй. Болгоомжтой хандана. Бидэнд татварын хувь, хэмжээг хоёр хувь хүртэл нэмэх эрх бий гээд нэмчихвэл аж ахуйн нэгжүүдэд дарамт болно. Жишээ нь, одоо 100 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшиж буй хуулийн этгээд татварт нь нэг тэрбумыг төлдөг. Төлөх хувь, хэмжээг нь хоёр хувь хүргэчихвэл хоёр тэрбум төгрөг төлөх шаардлагатай болно. Ингэхээр бодитой дарамт болно гэж харж байна. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэлгээнээс тооцож татвараа хурааж чадахгүй байгаа явдал бий. Үүнийг бид үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвараар бага орлого төвлөрүүлж буй гол шалтгаан гэж дүгнэсэн. Манайд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд, даатгалд даатгуулсан, данс бүртгэлд бүртгүүлсэн үнийн дүнгээр гэсэн гурван зүйлийн аль нэгээс тооцож татвар хураах зохицуулалт үйлчилж байгаа. Практикт үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үнэлгээгээ түгээмэл ашиглаж байна. 1990-2000-аад оны үед бүртгэл хийлгэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ өнөөгийн түвшнээс бага байх нь тодорхой. Бага үнэлгээний дүнгээс тооцож, татвар хураахаар бага орлого төвлөрүүлж таарна. Зарим оронд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг гурван жил тутамд шинэчлээд, түүнээс нь татвар хураадаг эрх зүйн зохицуулалт бий. Өөрөөр хэлбэл, цагийн эрхээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ нь өснө. Улмаар хураах татвар нь тэр хэрээр нэмэгдэж байна гэсэн үг. Гэтэл зах зээлийн нийгэмд шилжсэн манай улс 20 жилийн өмнөх үнэлгээний дүнгээр тооцож татвар хурааж буй нь зохимжгүй. Уг нь манай улсын үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын хувь, хэмжээ дэлхийн хотуудын дунджаас доогуур юм. БНСУ үл хөдлөх эд хөрөнгөөс дээд тал нь тав, Швейцар, Япон зэрэг улс гурван хувийн татвар хурааж байх жишээтэй.

-Үл хөдлөх эд хөрөнгөөс зохимжтой байдлаар татвар хурааж чадахгүй байгаа нь үнэлгээтэй холбоотой юм байна. Олон сонголтгүйгээр, үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг өнөөгийн зах зээлийн үнэлгээнээс тооцож хураах эрх зүйн орчин бүрдүүлэх үү?

-Ер нь аж ахуйн нэгжүүд үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үнэлгээг үнэн зөв бүртгүүлэх ёстой. Хөрөнгийнхөө үнэлгээг үнэн зөв тусгаагүй компанийн тайлан баланс нь худал л байгаа. Манай компаниуд үл хөдлөх хөрөнгөө банкны барьцаанд тавих, худалдан борлуулахдаа зах зээлийн үнийн жишгийг баримталдаг. Харин татвар төлөхдөө үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэл дээрх хямд үнэлгээг санал болгодог. Энэ бол татвараас зугтаж буй санаатай үйлдэл гэж харагдаж байна. УИХ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг 2022 онд баталсан. Уг хуулийн төсөлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг татварын байгууллага тогтооно гэсэн заалт тусгасан байсан. Гэвч эцэслэн батлагдаагүй.

Саяхан өргөн мэдүүлсэн газрын тухай багц хуулийн төслийг санаачлагч нь буцааж татсан. Уг хуулийн төсөлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын орчныг сайжруулах нэлээд хэдэн заалт байсан юм. Одоо бидний хувьд эрх зүйн шинэчлэл хийнэ гэхээсээ илүү үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигчдийг шударгаар татвараа төлдөг болгох бодлогыг баримталж ажиллана. Хотын төвд хоорондоо ойролцоо байрладаг, ам метр талбайн хэмжээ нь ижил үл хөдлөх хоёр хөрөнгө 10-20 дахин зөрүүтэй татвар төлж буй нь зүйд огт нийцэхгүй.

-Олон жилийн өмнөх үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үнэлгээгээ ашиглан бага татвар төлж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн жишээнээс дурдаж болох уу?

-Энэ талаар өмнө нь олон нийтэд мэдээлэл хүргэж байсан. Эхлээд татвараа шударгаар төлдөг сайн жишээнээс дурдъя. Сүүлийн жилүүдэд “Шангри-Ла Улаанбаатар” зочид буудал, худалдаа, оффис, орон сууцны зориулалттай барилга болон “Скай хайпермаркет”, “Буянт-Ухаа” олон улсын нисэх буудал зэрэг газар зах зээлийн бодит үнэлгээгээр үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа шударгаар төлж байна. Тэгвэл “Мандухай” зочид буудал 17.6 сая төгрөгийн үнэлгээтэй гээд 200 мянган төгрөгийн татвар төлсөн байх жишээтэй. “Элбэг” их дэлгүүр 180 сая төгрөгийн үнэлгээтэй гээд 1.8 сая төгрөгийн татвар төлсөн. Гурван давхар зочид буудал хашаа байшингийн, дөрвөн давхар худалдааны төв гурван өрөө орон сууцны үнэд хүрэхгүй байна гэдэг шударга бус үнэлгээ. “Хаппимарт” компанийн барилга буюу “Home plaza” 1.7 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй хэмээн 17.4 саяын татвар төлдөг. “Гурван гал” дэлгүүрийн барилга 1.2 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй гээд 8.7 саяын татвар төлсөн. Гэтэл одоогийн зах зээлийн үнэлгээгээр эдгээр обьектыг тооцож үзэхэд 10-20 дахин их үнэлэгдэхээр байгаа юм. Цаашлаад “Улсын их дэлгүүр”, “Залуучууд”, “Палас”, “Континентал” зочид буудал зэрэг энэ жишээ цааш үргэлжилнэ. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа бүрэн хураавал энэ төрлийн татварын орлого 3-4 дахин нэмэгдэх боломжтой гэж харж байгаа. Бид одоогоор үл хөдлөх хөрөнгийн татвараар 76.1 тэрбум төгрөг төвлөрүүлж байгаа. Дээр дурдсан жишээнүүд Улаанбаатар хотын нэг болон хоёрдугаар бүсэд байрлалтай үл хөдлөх хөрөнгүүд юм.

-Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үнэлгээ, зах зээлийн үнэлгээ хоёр нь ийм их ялгаатай байгаа нөхцөлд хариуцлага тооцох ч юм уу, ямар нэг арга хэмжээ авах хэрэгтэй юм биш үү?

-Мэдээжийн хэрэг хот татвараа шударгаар хураахын төлөө тууштай ажиллана. Эрх зүйн орчныг өөрчлөх арга бол нээлттэй хэвээр байгаа. Гэхдээ хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах ажил нэлээд цаг авна. Эхний ээлжид компаниудаас хууль эрх зүйн орчинд өөрчлөлт оруулж, шахаж шаардуулахгүйгээр нийгмийн хариуцлагынхаа хүрээнд татвараа шударгаар төлөхийг хүсэж байна. Тиймээс зах зээлийн үнэлгээнээс хэт багаар тооцож, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлж буй компаниудын эрх бүхий хүмүүстэй уулзалт хийж, хамтран ажиллана. Хариуцлага тооцох тухайд гэвэл Татварын ерөнхий хуулийн 73.2, 82.1-т нөхөн татвар ногдуулах, алданги тооцох, хүү торгууль тавих эрх зүйн зохицуулалт бий.

-Үл хөдлөх хөрөнгө нь өндөр үнэлгээтэй ч бизнес нь ашиггүй, алдагдалтай ажиллаж буй тохиолдолд компаниуд татвар төлөхөөс зугтдаг байж магадгүй.

-Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар орлогын албан татвараас ялгаатай. Үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмшиж буй бол заавал энэ төрлийн татварыг төлөх ёстой. Тухайн компани орлого олохгүй байсан ч төлөх ёстой татвар гэсэн үг. Хэрэв орлогогүйгээсээ болоод үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа төлж чадахгүй бол менежментээ өөрчлөх л хэрэгтэй. Өнөө үед шударга, ёс зүйтэй ажиллаж байгаа компаниуд дэмжлэг авах, нэр хүндийг нь дагаад бизнес нь тогтворжих хандлага давамгайлах болсон. Би шударга, ёс зүйтэй байвал хожно гэдэг санааг хэлэх гээд байна л даа. Хоёроос дээш орон сууц эзэмшиж буй хүний бусад үл хөдлөх хөрөнгөөс татвар хураах шийдвэр УИХ гаргасан. Энэ шийдвэрийг хэрэгжүүлэх шаардлага бий. Мөн Зайсан орчмын хаус хороололд амины орон сууц эзэмшигчдээс үл хөдлөх хөрөнгийн татвар хураахын тулд хяналтыг нь сайжруулах хэрэгтэй. Хууль зөрчиж байшин барьчихаад, дээрээс нь татвар төлөхгүй ашиглаж байгаа нь Улаанбаатар хотод хохиролтой. Бид энэ бүгдийг шийдэж, татвараа бүрэн хураах зорилготой ажиллаж байна.