Сэлбэ, Баянхошуу дэд төвийг орон сууцжуулах ажлын хүрээнд судалгаанд хамрагдсан 1500 гаруй айлуудын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ удааширч хүлээгдээд буй юм. Тэгвэл бид орон сууцжуулах, газар чөлөөлөх ажлуудын хүрээнд НОСК-ын Гүйцэтгэх захирал М.Говьсайхантай ярилцлаа.

-НИТХ-аар Чингэлтэй дүүргийн 14, 18, Сүхбаатар дүүргийн 14, 15 дугаар хорооны нутаг дэвсгэр Сэлбэ дэд төв орчмын 158 га, Сонгинохайрхан дүүргийн мөн дөрвөн хорооны нутаг дэвсгэр болох Баянхошуу дэд төв орчмын 162 га талбай бүхий гэр хорооллын газрыг орон сууцжуулах асуудлыг НОСК хариуцаж буй. Төслийн хэрэгжилт ямар шатандаа явж байгаа вэ?

-Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд 158 мянган га талбарт 2206 нэгж талбарт 12 мянган айлын орон сууц төсөл хэрэгжүүлэх гэж байгаа. НИТХ-ын ээлжит бус хуралдаанаар дээрх төсөл хэрэгжихтэй холбоотой хөрөнгө оруулалтыг гадаад зах зээлд бонд гаргах хэлбэрээр санхүүжүүлэх асуудлыг хэлэлцсэн. НИТХ-ын хуралдаанаар бондын асуудлыг хэрэв зөвшөөрвөл ЗГ-ын хуралдаанд танилцуулж, зээлийн баталгаа гаргуулах ажил шийдэгдэх юм.

Яг одоо газар чөлөөлөлтийн ажлууд хийгдэж эхлээд явж байна. Төсөлд хамрагдсан нийт иргэдийн 70 гаруй хувь нь дэмжсэн санал гаргасан. Тухайн зөвшөөрсөн иргэдээс 1500 орчим нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээгээ хийлгэчихсэн байна. Үл хөдлөх хөрөнгө үнэлгээний хоёр компани дэд төвийн төслийн хүрээнд ажиллаж байгаа бөгөөд компаниуд тайлангаа гаргаж өгөх ёстой. Үндсэндээ хөрөнгийн үнэлгээг хоёр компани хийж байгаа учраас тайлан гаргах ажил ачааллаас хамаарч бага зэрэг удааширч буй. Гэхдээ бид аль болох шуурхай байх шаардлага тавьж, амралтын хоёр өдөр мөн ажиллуулж байна.

Зарим иргэд газар чөлөөлөлтийн ажил удаашралтай, хэмжилт хийгээд л явсан. Хариу ирдэггүй гэдэг шүүмжлэлийг ирүүлж байгаа. Ойлгуулж хэлэхэд, хэмжилт хийх нэг хэрэг. Дараагийн ажил нь тухайн хэмжилт хийсэн объектын хөрөнгийн үнэлгээг тооцож гаргах ажил учраас багагүй хугацаа шаарддаг гэдгийг хэлмээр байна. Бид эхний байдлаар 80 айлтай хэлцэл хийж, үнэлгээгээ тохиролцоод мөнгийг нь шилжүүлэхэд бэлэн болчихсон одоо Засаг даргын захирамжийг хүлээж байна. Өнөөдөртөө гарчих байх.

Өдөрт хөрөнгийн үнэлгээний 50-100 тайланг хоёр компаниас ирүүлж байна. Тухай бүрд нь айлуудтайгаа эргэж холбогдоод үнэлгээг нь танилцуулах болно.

“ИРЭХ ДОЛООДУГААР САРД 2032 АЙЛЫН ОРОН СУУЦЫГ БАРЬЖ ЭХЭЛНЭ”

-Графикийн дагуу яг хэдэн сардаа багтааж үлдсэн айлуудынхаа судалгааг гаргаж, үнэлгээгээ хийж, зөвшилцөнө гэсэн төлөвлөгөө гарсан байдаг вэ. Ирэх 7 дугаар сараас барилгын ажлыг эхлүүлнэ гэж Хотын дарга мэдээлж буй. Хугацаандаа амжих уу?

-Бид эхний ээлжид үнэлгээний ажлаа зохион байгуулахын тулд 6 блокт хуваасан. Иргэдийн хамгийн их асуудаг зүйл нь аль байршлаасаа эхэлж барилгажуулалт хийгдэх вэ гэдэг. Гэтэл энд орон сууцжуулах байршлыг тогтоогоогүй. Өөрөөр хэлбэл, хамгийн их талбай чөлөөлөгдсөн газарт барилгын ажил явагдана гэсэн үг. Төсөл гурван үе шаттай явагдана. Энэ оны тухайд ирэх 7 дугаар сард буюу Үндэсний их баяр наадмын дараа барилгын гүйцэтгэгч компаниа сонгон шалгаруулаад 2032 айлын орон сууцын барилгын ажлыг эхлүүлнэ гэж тооцож байгаа. Ингээд 2026-2027 он гэхэд нийт 12 мянган айлын орон сууцыг бүрэн барьж дуусна.

-Айлуудын газрыг үнэлэхдээ жишиг үнэ гаргасан байгаа юу.Төсөлд хамрагдсан зарим айлуудын газрыг байршлаас нь хамаарч ялгамжтай байдлаар үнэлж байна гэсэн шүүмжлэл бий. Тухайлбал, авто зам дагуух нам дор газрын айлуудын газрыг өндрөөр үнэлж, өндөрлөг газрын айлуудад бага үнэ хэлж байна гэсэн мэдээлэл гарсан шүү дээ?

-Гурван ялгаатай үнэлгээ байгаа. Нэгдүгээрт, төв зам дагасан объектууд байгаа. Үүнд дандаа худалдаа үйлчилгээ эрхэлдэг иргэн ААН-ийн газар, объектууд байрлаж байгаа учраас үнэлгээ өөр гарч байгаа. Хоёрдугаар шатны үнэлгээ нь уулын энгэр хүртэлх хэсгийн үнэлгээ нэг өөр байгаа. Түүний дараа инженерийн дэд бүтэц очих боломжгүй буюу дэд газар зүйн байршлын хувьд алслагдсан, хазгай байрлалтай бол нэг өөр үнэлгээ хийгдэж байгаа. Тухайн газарт бид амины орон сууц барих төлөвлөлтийг хийнэ гэсэн төлөвлөгөөтэй ажиллаж байгаа гэсэн үг.

-Төслийн хүрээнд 12 мянган айлыг орон сууцжуулна гэж байна. Тухайн баригдах орон сууцуудад ипотекийн зээл гаргах уу. Магадгүй газраа орон сууцаар сольсон айлуудад төрөөс ипотекийн зээлд хамруулах дэмжлэг үзүүлэх боломж бий юу?

-Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд хийгдэх орон сууцжуулах төсөлд ипотекийн зээл гарахгүй. Энд баригдсан барилгыг бид дараагийн ээлжийн газрыг орон сууцаар солих бодлогыг баримталж, наашаа Дэнжийн-1000, Хайлааст, Зурагт орчмын айлуудын газрыг тухайн баригдсан орон сууцаар солих хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж дараагийн 700-1000 орчим га газрыг чөлөөлж авах зорилготой байгаа. Ингэснээр тухайн чөлөөлсөн газруудад газрын менежментийг хийж, гаргасан бондынхоо эргэн төлөлтийг хийх боломж бүрдэх юм.

“АЙЛУУДЫН ГАЗРЫГ ГУРВАН ХЭСЭГТ ХУВААЖ, М² ТАЛБАЙГ 380-170 МЯНГАН ТӨГРӨГИЙН ХООРОНД ҮНЭЛЖ БАЙНА”

-“Ган гурван од” ХХК, “Тэгш хэм групп” ХХК гэсэн хоёр компани хөрөнгийн үнэлгээг хийж буй. Тухайн компаниуд иргэдийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн бодит ханшаар дүйцүүлж үнэлж чадаж байгаа юу. Жишээ нь амины орон сууцтай бол м² талбайг одоогийн орон сууцны зах зээлийн нэгж талбайн ханштай дүйцүүлж авах уу. Аль эсвэл өөр үнэлгээтэй байх уу?

-Нийслэлийн худалдан авах ажиллагааны газраас үнэлгээний компаниудад тендер, сонгон шалгаруулалтыг явуулаад таны хэлсэн дээрх хоёр компани шалгараад ажиллаж байгаа. Иргэдийн бас нэг тавьж байгаа шаардлага нь үнэлгээний компанийнхаа тоог нэмээч гэдэг. Нэгэнт худалдан авах ажиллагаа явагдаад хоёр компани шалгарчихсан учраас бид дахин үнэлгээний компани оролцуулах боломжгүй. Харин тухайн хоёр компанийнхаа ажиллах хүчин чадлыг нэмэгдүүлээд уртасгасан цагаар ажиллуулж байгаа. Үнэлгээний хувьд Азийн Хөгжлийн банкнаас газар чөлөөлөлтөд баримталдаг хамгаалалтын бодлогын дагуу иргэдийн үнэлгээг хийж байгаа.

Зарим иргэд мэдээж газрын үнэлгээгээ бага гэж голж байгаа. Гэхдээ дийлэнх нь газрын үнэлгээндээ сэтгэл хангалуун байна. Яагаад гэхээр, бид 20 жилийн өмнө баригдсан амины орон сууцыг элэгдэл хорогдол тооцохгүйгээр яг өнөөдрийн зах зээлийн үнэлгээгээр тооцож байгаа. Ингэснээр аль болох иргэдийн амьжиргааг дордуулахгүй байх бодлогыг баримталж байгаа юм.

Жишээ нь Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд замын хажуу хэсэг буюу нүүрэн эгнээний 1 га газрыг 3.8 тэрбум төгрөгөөр үнэлж, санал болгож байгаа. Энэ бол ямар ч хотын төвд байхгүй дээд үнийн санал. Хоёрдугаар эгнээний 1 га газар 2.4 тэрбум төгрөг, уулын эгнээний газар 1 га талбар нь 1.7 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдэж байгаа. Гэтэл иргэд маань м² талбайн үнэлгээг хямдхан байна гэж яриад байгаа боловч дэд төвийн бүтээн байгуулалтад бол маш өндөр үнэлгээтэй хөрөнгө оруулалт гэж ойлгох хэрэгтэй.

-Гэр хорооллыг авч үзэхээр байшин хороолол, гэр хороолол гэсэн тусдаа хоёр зүйл яваад байна. Байшин хороололд амьдарч байгаа иргэдийн хувьд байшиндаа үл хөдлөх гэрчилгээ авчихдаг. Гэтэл Монгол гэрт амьдарч байгаа айлуудад үнэлгээ байхгүй байна гэсэн асуудал үүссэн. Монгол гэрийг үнэлгээнд тооцохдоо хэрхэн үнэлж байгаа вэ?

-Монгол гэрийг яаж үнэлж байгаа талаар мэдээлэл одоогоор надад алга байна. Үнэлгээний журамд юу гэж тусгасныг эргэж тодруулах нь зүйтэй байх.

-Тэгвэл нэг хашаанд ах дүү, хамаатан садантайгаа 2-3 өрх байгаа тохиолдол бий. Мэдээж тухайн газар, үл хөдлөх хөрөнгө нь нэг хүний эзэмшил, өмчийн байх учраас түүнд л үнэлгээний харилцаа үүсэх байх. Гэтэл хамт амьдарч байгаа бусад хүмүүсийн асуудлыг бодолцож үзсэн үү. Нүүгээд явахад очих газаргүй, орох оронгүй айлууд дунд нь үрэгдэх магадлал хэр байгаа вэ?

-Мэдээж тухайн газар, үл хөдлөхийн жинхэнэ өмчлөгчтэй бид тохиролцож гэрээгээ хийж байгаа. Таны асуусан шиг хашаандаа 2-3 айлтай хэсгүүд бий. Энэ тохиолдолд хэрэв түр оршин суугчид амьдарч буй газар дээрээ үл хөдлөх объект ч юм уу ямар нэгэн үнэлэх боломжтой зүйл барьсан бол давхар үнэлгээнд тооцогдоод явна. Юу ч хийгээгүй бол зөвхөн нүүр зардлыг нь гаргаж өгч байгаа.

Ер нь бид иргэдийн газар, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ элэгдэл хорогдол тооцохгүйгээр зах зээлийн ханшаар үнэлж байгаа гэдгийг дахин тодотгож хэлмээр байна. Тухайлбал, айлуудын газар дээрээ барьсан жорлонгоос авхуулаад тарьсан нэг ширхэг мод, нохойн үүрийг хүртэл үнэлж байгаа.

Ярилцсанд баярлалаа.