Иргэд орон сууцтай болох, гадагшаа хурдан явах, хураасан хэдээ цаасаа богино хугацаанд нугалж өсгөх зэргээр бусдад залилуулж, амьдралаараа “тоглуулах” нь нийтлэг. Хэдийгээр цагдаагийн байгууллагаас “Ятгах тусам нягтал” гэж сануулсаар байгаа ч монголчууд хаширдаггүй хэвээр. Алдсан хүн арван тамын үлгэр гэгчээр өнөөдөр түрээсийн байр дагасан залилан газар авч, энэ төрлийн хэргийн хохирогчид борооны дараах мөөг шиг олон болжээ.

Зөвхөн 2023 онд гэхэд орон сууцны залилангийн 629 гэмт хэрэг цагдаагийн байгууллагад бүртгэгдсэн байна.

Одоогоос гурван жилийн өмнө буюу 2021 онд 44 настай эмэгтэй У нь хоёр сар 14 хоногийн хугацаанд нийт 30 хүнээс байр түрээслүүлнэ гэх нэрийдлээр 50 сая 300 мянган төгрөгийг авч мөрийтэй тоглоом, архи зэрэгт зарцуулсан тохиолдол гарч байв. Шүүхээс түүнийг давтан хэрэг үйлдсэн тул хаалттай хорих ангид 11 жил хорих ял оноож, дээрх 50 сая төгрөгийг хохирогч нарт олгох шийдвэр гаргасан юм.

- Чи яг байр түрээслэх юм уу, түрээсэлнэ гэвэл урьдчилгаа мөнгө гялс шилжүүл -

Луйварчдын амны уншлага нь товчхондоо "Энэ байрыг олон хүн сонирхож байна. "Түрүүлж мөнгөө өгсөн хүнд түрээсэлнэ", "Урьдчилгаа мөнгө шилжүүлчихвэл байрыг чинь хадгална, зараа устгая" гэх үгс аж. Жишээ дурдвал:

Хохирогч Н...2021 оны аравдугаар сарын 10-нд фэйсбүүк дээр О.Анхчимэг гэх хаягаас Их Монгол хорооллын хажууд Сүмбэр Орд хотхонд хоёр өрөө тавилгатай байр 3+1 гэсэн нөхцөлөөр түрээсэлнэ гэсэн зар тавьсан байсан. Утсаар ярьтал "Чамаас өөр хүн надтай ярьсан тэр хүн урьдчилгаа мөнгөө 17:00 цагт шилжүүлнэ гэсэн. Тэрнээс өмнө 1.5 сая төгрөг шилжүүлэх юм бол чамд байрыг чинь хадгална" гэж хэлсэн. Утсаа салгаад удаагүй байтал байр түрээсэлнэ гэсэн эмэгтэй байн байн залгаад чи яг байр түрээслэх юм уу, түрээсэлнэ гэвэл урьдчилгаа мөнгө гялс шилжүүл, чамайг түрээслэхгүй гэвэл энд бас хүн байр түрээслэх гээд байна гэж сандаргаад байхаар нь данс руу 1.5 сая төгрөг шилжүүлсэн. Байраа үзэхээр залгатал утас нь холбогдох боломжгүй байсан.

Хохирогч Б “...2021 оны 10 дугаар сарын 15-нд Сүхбаатар дүүргийн 10 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах Хангай хотхонд хоёр өрөө бүрэн тавилгатай байрыг сарын 1,000,000 төгрөгөөр түрээсэлнэ гэсэн зарыг хараад утас руу нь залгасан. Нэг эмэгтэй хүн утас аваад “Эмнэлэгт ажилладаг, ажил нь тарах болоогүй байна, орой 22.00 цагийн орчимд тарна. Тараад байраа үзүүлж болно, олон хүн яриад байгаа чи урьдчилгаа мөнгөө хийвэл чамд түрээслүүлнэ" гэхээр нь тэр хүний данс руу хоёр сая төгрөг шилжүүлсэн. Эмэгтэй хүн болохоор нь итгэсэн нь буруудсан.

- Гэрээг бараг гүйцэт уншилгүй гарын үсгээ зурчихдаг -

Луйварчдаас сэргийлэхийн тулд хуульч Ү.Амарбат иргэдэд дараах зөвлөгөөг өглөө.

Нэгдүгээрт. Иргэд хайнга, итгэмтгий байна. Учир нь байр зарах, түрээслэх гэж байгаа хүн болон байрны эзний нэр хоорондоо таарч байгаа эсэхийг шалгадаггүй. Би энэ байрны эзэн нь гэж хэлсэн хүнээс орон сууц худалдаад авчихдаг эсвэл түрээсэлдэг.

Хоёрдугаарт. Гэрээ байгуулахдаа тааруухан. Тухайн байр тогтсон хугацаанд ашиглалтад орохгүй эсвэл түрээслэгч гэнэт байрнаасаа гар гэхэд мөнгөө хэрхэн эргүүлж авах зэрэг юунд найдаж гэрээ байгуулж байгаа нь маш тодорхойгүй. Хоёр талын гэрээг бараг гүйцэт уншилгүй гарын үсгээ зурчихдаг. Дараа нь эргээд харахад өөрийнх нь эсрэг заалтууд байх жишээний. Мэдээж, орон сууцны компаниуд, түрээслэгчид өөрт ашигтайгаар гэрээг бичих нь ойлгомжтой.

Гуравдугаарт. Хууль эрхзүйн мэдлэггүйгээсээ болж хохирч байна. Иргэдийн гаргадаг хамгийн эхний алдаа нь тухайн байранд ороод амьдрахаараа “Энэ байр минийх болчихлоо” гэж боддог. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг хэн дотор нь амьдарч байна гэдгээр бус хэн улсын бүртгэл дээр орон сууцны эзэн гэж бүртгүүлсэн бэ гэдгээс хамаардаг. Гэтэл улсын бүртгэл дээр бүртгэлтэй эзнийг ерөөсөө хайхрахгүйгээр байранд нь очоод суучихдаг. Тухайлбал, байрны эзэн гэх хүнд 20 сая төгрөг бэлнээр өгөөд үлдсэнийг нь цувуулж өгье. Тэр хооронд би байранд чинь амьдарна гэдэг. Дээрх үндэслэл нь иргэн талаасаа бий болгож байгаа шалтгаан. Харин төр талаасаа хувь лизингтэй холбоотой гэрээг хуульчлах, иргэнийг хамгаалах эрхзүйн орчин бүрдүүлэх, гэрээний харилцаанд орж буй талуудын эрх ашгийг тэнцүү хангасан эрх зүйн орчныг хангах шаардлагатай байна.

- Байрны эздийн хөрсөн дээр буугаагүй хөөсөрсөн үнэ -

Нийгэмд олон сая төгрөгийн ашиг олдог хэр нь татвар төлдөггүй бүлэг хүмүүс бий. Энэ бол түрээслүүлэгчид. Оффис, орон сууц, хашаа байшин, худалдааны лангуу түрээслэгчдийн гар дээр эргэлдэж байгаа мөнгөний нэлээдгүй хувь нь далд эдийн засгийг тэтгэж буй. Түрээслэгчид төрд татвар төлдөггүй хэр нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх үнэ ханшийг тодорхойлсоор удаж байна. Яг л бичигдээгүй хууль шиг. Нөгөө талдаа түрээслүүлэгчийн үнэ тогтоох арга чухамдаа өргөн хэрэглээний бараа бүтээгдэхүүн, иргэдийн амьдралд сөргөөр нөлөөлсөөр байгаа ч төр үүнийг бодлогоор зохицуулж чадалгүй хяналтаасаа алдчихсан.

Нэг өрхийн сарын дундаж орлого 1.2 сая төгрөг. Гэтэл хотын зах буюу Сонгинохайрхан дүүрэгт нэг өрөө байр 650 мянган төгрөг байгаа бол Сүхбаатар дүүрэгт 1.2-1.5 сая төгрөг байх жишээний.

Иймэрхүү түрээстэй байгаа нь Үндэсний статистикийн хорооноос зарласан сарын дундаж цалинтай дүйж, бор зүрхээрээ зүтгэж яваа “жинхэнэ” дундаж цалинтай иргэдийн нэг сарын цалингаас хамаагүй илүү гарч байна.

Үндэсний статистикийн хорооны мэдээллээр ердөө хоёр жилийн өмнө нэг өрөө байрны түрээсийн үнэ 570 мянга байсан бол хоёр өрөө байрны түрээс 720 төгрөг байжээ. Төгрөгийн ханш, гадаад, дотоод нөхцөл зэргээс шалтгаалж эдийн засаг хямарч буй үед хувь хүн хөрөнгөө хэрхэн үнэлэх нь тухайн хүний эрхийн асуудал. Гэвч хөрсөн дээр буугаагүй хөөсөрсөн үнэ, өндөр шаардлага тавьж байгаа нь иргэдийн ундууцлыг барж байна.

- "Хөөс"-ийг хагалах арга -

УИХ-ын гишүүн асан Г.Уянга 2016 онд Түрээслэгчийн эрх ашгийг хамгаалах тухай хуулийн төслийг боловсруулсан ч харамсалтай нь УИХ-аар батлуулж чадаагүй юм.

Тэрбээр "Энэ хуулийг батлах сонирхол үнэндээ УИХ-д байгаагүй. Яагаад гэвэл үл хөдлөх хөрөнгө түрээсэлдэг, түрээсээс татваргүй сул орлого олдог хөрөнгөтнүүд хууль тогтоох байгууллагад маш олон байдгийг би бас анзаараагүй байсан юм билээ" гэв.

Тэрбээр үргэлжлүүлэн "Энэ хуулиар үнийг хязгаарлаж, эсвэл үнэ тогтоох зорилгогүй байсан. Гагцхүү аливаа үнэ маш тодорхой үндэслэлтэй тайлбартай байх ёстой. Гэтэл манайд түрээсийн үнэ ямар ч үндэслэлгүй, зүгээр л эзний амнаас дур зоргоор гарсан тоо байдаг. Гэхдээ түрээсийн үнэнд ямар ч татвар байхгүй. Хотын төвийн “А” зэрэглэлийн газар байшин бариад түүнийгээ түрээслэхэд маш богино хугацаанд байшингийн өртгөө нөхнө. Хэрэв тэр байшинг 100 жилийн настай гэж үзвэл нэг хоёр жилд нь өртгөө нөхөөд үлдсэн бүх хугацаанд ашиг хийнэ. Үүнээсээ татвар төлөхгүй. Түрээсийн хуулийг Газрын тухай болон Татварын хуультай уялдуулахаар хийж байсан. Түрээсийг газрын харилцаатай уялдуулснаар үнийн хөөрөгдөлт биш үнийн зүй зохист харилцаа тогтох эхлэл болох байсан юм.

Үнэ тогтоох тодорхой аргачлалыг тусгасан. Түрээслэгч болон түрээслүүлэгчийн “гүүдвилл” буюу үл хөдлөх хөрөнгөд талуудын оруулсан үнэ цэнийг гэрээнд тусгахаар заасан. Хоёр тал шууд нүүр тулахгүй дундын зуучлагч буюу түрээслэгчдийн эрх ашгийг хамгаалдаг холбоогоор дамжуулж түрээслэгчийн эрх ашгийг түрээслүүлэгчийн өмнө хамгаалдаг байх, түрээсийн даатгал болон барьцааны тухай мөн тусгасан. Бүх түрээслэгчээс барьцаа мөнгө авдаг боловч түүний хүү түрээслэгчид очдоггүй, ямар ч гэрээ хэлэлцээргүйгээр түрээслүүлэгчийн ашиг болдог шударга биш байдлыг цэгцлэхээр тусгасан байсан" гэв.

Уг хууль нь өнөөдрийг хүртэл түрээсийн харилцаа болон түүнээс үүдэлтэй эдийн засгийн асуудлуудыг зохицуулах эхлэл, суурь хууль нь болох учиртай байсан юм.

Ийм нэг хуулийн төсөл УИХ-ын босгыг давж амжаагүй. Нийгэмд хүлээлт үүсгэсэн уг хуулийн төслийг хөтлөн, УИХ-аар батлуулж, иргэдийн хүлээлтийг тайлах гишүүн энэ парламентаас олдох болов уу ?