Гаднын бусад улс оронд байр, машин бол хэрэглээнд тооцогдоно. Харин манайд МӨРӨӨДӨЛ. Шинээр орон сууц худалдаж авахад байрны урьдчилгаанд л гэхэд хамгийн багадаа 40-50 сая төгрөгийг зарцуулна. Энэ бол сардаа гар дээрээ нэг сая хүрэх үү үгүйтэй цалин авч буй залуусын хувьд олон сар жил хөдөлмөрлөн хураах мөнгө. Гадаадад ажиллаж амьдарч буй иргэдийн хувьд ч ялгаагүй. Өөрөөсөө басхүү өрөөлөөс ч “харамлан” байж хураасан хөлс хүч нь. Гэтэл түүнийгээ бусдад найдаж өгчхөөд өөрийн гэсэн орох орон ч үгүй яваа ХОХИРОГЧ иргэдийн асуудал шил шилээ даран цуврах болов.

Аргаа барсан хохирогчид нь өнгөрсөн хугацаанд хэвлэлд ч зөндөө хандлаа. Энд тэндхийн шууд дамжуулалт бүрийн дор захиалга өгөөд хохирлоо, хэдэн жил хүлээж байна гэсэн шийдэл харуулдсан хохирогчдын сэтгэгдэл урсах нь бараг л хэвийн үзэгдэл болоотхов. Тэгвэл нийгэмд энгийн үзэгдэл мэт болж, буруу “дархлаа”-г бий болгож буй энэ асуудлыг бид хөндөн сурвалжиллаа.

ХОХИРОГЧ: Зургаан жилийн өмнө захиалсан байр маань ашиглалтад ороогүйгээс өнөөдөр хоосон цаас хараад л сууж байна. Иргэд байртай л болж байвал гээд гэрээгээ анхаардаггүй нь маш буруу-

Иргэн Х ам бүл дөрвүүлээ. Тэрбээр 2018 онд Улаанбаатарт түр оршин суухаар ирсэн. Тухайн үед байнгын орлогогүй, түрээслээд өмчлөх Буянт ухаа, Хангай зэрэг хотхоны шалгуурт, мөн ипотект тэнцэхгүй байв. Тиймээс хамаатны хүнээсээ 25 сая төгрөг авч, өөрсдийн цуглуулж байсан 13 саяыг нэмж барилгын компанид нийт 38 сая төгрөгийн урьдчилгаа төлж, хувь лизингээр захиалгын гэрээ хийсэн. Тухайн үед хоёр жилийн дараа байр ашиглалтад орно гэж хэлж, захилгаа хийсэн боловч өнөөдрийг хүртэл байрандаа орж чадаагүй байна.

Тэрбээр “2019 оны 12 дугаар сард байраа захиалсан. Сарын график төлөлтөө хэвийн хийж байсан бөгөөд 2021 оны гуравдугаар сард цар тахлаас шалтгаалж бараа материал гацсан тул барилгын ашиглалтад орох хугацаа 1.5 жилээр хойшиллоо гэж бидэнд мэдэгдсэн. Захиалагчид ч үүнийг маш тайвнаар хүлээж авсан. Учир нь өмнөх блок барилгууд нь ашиглалтад орсон тул итгэсэн. Нийт 250 айлын 100-гаад нь 100 хувь төлөлтөөр, 150 орчим нь хувь лизингээр авсан. Бэлэн төлөлтөөр 1 мкв 1 сая 50 мянга, хувь лизингээр бол 1 мкв 1 сая 630 мянган төгрөгийн ханштай байсан. Гэтэл 2021 оны гуравдугаар сард гэрээгээ шинэчилж, хувь лизингээ хүүтэй болгосон. 2022 оны тавдугаар сараас нөхцөл байдал хэвийн болно гэсэн боловч шүүх дээр газрын маргааны улмаас барилгын ажил тэг зогссон. Хүүхэд нь 12 дугаар ангид байхад байр захиалсан хүний хүүхэд нь одоо их сургуулиа төгсөж байхад байр нь ашиглалтад ороогүй байх жишээтэй. Сүүлдээ аргаа барсан. Одоо больё гээд, ипотек авъя гээд мөнгөө авья гэхээр шүүхээр явна, 2019 оны захиалгын мөнгөнөөсөө 10 хувь торгууль төлнө гэсэн. Одоо хоосон цаас хараад л сууж байна. Ингээд байр захиалснаас хойш зургаан жил өнгөрсөн байна. Манайх энэ хугацаанд сар бүр төлөлтөө хэвийн хийж ирсэн бөгөөд өгсөн мөнгөө тооцвол нийт 70 орчим сая төгрөг болж байгаа. Гэтэл байрын төлбөрөөс 53 нь л хасагдсан. Тиймээс 2025 оны тавдугаар сараас төлөлтөө хийхгүй байгаа. Хэрэв энэ таван жилийн хугацаанд хийсэн төлбөрөө, урьдчилгаатайгаа нийлүүлж хадгалсан бол 130-140 сая төгрөгтэй байх байсан.

Тухайн үед захиалгын гэрээгээ ч бүрэн уншаагүй. 2023 онд өмгөөлөгчид хандаж гэрээгээ уншуултал цар тахлаар халхавчлаад компани 100 хувь өөрт ашигтайгаар гэрээ байгуулсан байсан. Хүмүүс байртай л болж байвал гээд гэрээгээ төдийлөн уншиж, анхаардаггүй нь маш буруу.

Гүйцэтгэгч компанийн зүгээс “Та нар биднийг өөр төсөл эхлүүлтэл хүлээ” гэх хариуг өгсөн. Компанийн хуульч, менежерүүдийн харилцаа ч хүндрэлтэй.

Энэ нөхцөл байдлаа шалтгаалж өнөөдөр байр ч үгүй, нэмээд өмгөөлөгч хөлслөх, хэвлэлд хандах гэх мэтээр маш их зардал гарсан. Хөрөнгө мөнгө төдийгүй гэр бүл дотор ч байнга маргаан гарах болж, сэтгэл санаа болон цаг хугацаагаараа хохирлоо” гэсэн юм.

-ХОХИРОГЧ: Өөрсдөөсөө ч харамлан байж Солонгост ажил хийж олсон мөнгөөрөө байр захиалсан ч өнөөдрийг хүртэл байрандаа орж чадаагүй. Цөхөрч байна-

Иргэн Б. Тэрбээр 2018 онд нөхөртэйгөө БНСУ-д ажиллаж амьдарч байхдаа орон сууцны захиалга өгсөн боловч мөн л өнөөдрийг хүртэл байрандаа орж чадаагүй хэвээр.

Тэрбээр “Солонгост амьдарч байхдаа өөрсдөөсөө ч харамлан байж байрныхаа мөнгийг олоод эх орондоо ирсэн. Эргээд эх орондоо очихдоо гэр минь угтана даа гэж бодоод захиалгаа ирэхээс хоёр жилийн өмнө өгсөн. Гэтэл одоо ийм л нөхцөлд байна.

Энэ бол 500 айлын орон сууц. Үүний цаана 4-5 мянган иргэний эх ашиг хохироод байна. Гэр бүл дотор байнгын стресс маргаан, гэр бүл салах хүүхэд өнчрөх гэх мэт маш олон хүндрэлтэй зүйлс тохиолдож байна. Үнэхээр цөхөрч байна. Шантарч байна. Хот хөдөөгүй л ийм царцсан барилгууд байна. Үүнийг анхаараач ээ.

-ХОХИРОГЧ: Барилгын компаниудтай гэрээ байгуулахад итгэлцлээс өөр зүйл байдаггүй-

Харин барилгын компанитай байгуулж буй гэрээтэй холбоотойгоор иргэн А “Барилгын компаниудтай гэрээ байгуулахад итгэлцлээс өөр зүйл байдаггүй. Барилгын ажлын явцад зайлшгүй захиалагчдын гэрээний дагуу хийгдэж байгаа төлбөр “Нэмэр болно, бид хямд захиалж байгаа учраас” гээд хөдөлмөрлөж зүтгэж хийсэн мөнгийг нь хээв нэг идчихээд ажил нь явдаггүй компаниудад хүлээлгэдэг хариуцлагыг өндөрсгөх нь маш чухал. Хугацаандаа ашиглалтад ороогүй барилгын компаны захирлуудад хуулийн дагуу торгууль, шийтгэл оногдуулж иргэдийг хохиролгүй болгохыг шаардах төрийн зохицуулалт хэрэгтэй” гэв. Тэрбээр мөн л энэ төрлийн асуудлын хохирогч болоод буй юм.

-Иргэдийн захиалсан байрыг олон жилээр хойшлуулж хохироож байгаа барилгын компаниудын асуудлыг эрүүгийн хуулиар шийдвэрлэж, холбогдох этгээдийг 10 жилээр шийтгэдэг хуультай болох D Petition дэх саналыг 1535 иргэн дэмжиж, гарын үсгээ зураад байна-

Иргэдийг хохироож буй энэ үйлдэлд гарц, шийдлийг бий болгож тодорхой хариуцлага хүлээлгэх үүднээс иргэн Б.Цэен parliament.mn нийтийн өргөдөл гомдлын цахим хуудсанд өргөдөл гаргаж гарын үсэг цуглуулж эхэлжээ.

Нэгдүгээр сарын 7-нд эхэлсэн эл өргөдөлд санал авах хугацаа дуусахад хоёр хоног үлдээд байгаа бөгөөд одоогийн байдлаар 1535 иргэн дэмжиж гарын үсгээ зураад буй юм.

Тус өргөдлийн дэлгэрэнгүй агуулгад:

“Сүүлийн жилүүдэд орон сууц бэлэн мөнгөөр авах нь хэт үнэтэй байгаатай уялдан ард иргэд насаараа цуцлуулсан хэдэн төгрөгөө арай хямдыг бодож орон сууц захиалах гэрээ хийж барилгын компаниудад захиалга өгч гэрээ хийж орон байртай болох сонирхол нэмэгдсэн билээ.Гэвч үүнийг барилгын компаниудын далимдуулан 100 хувь бэлэн төлөлтөөр мөнгө төгрөгөө авчхаад барилгаа хугацаанд нь оруулахгүй өөр газар барилга барих юмуу өөр зүйлд хөрөнгө оруулалт хийж ард иргэдийн орон байрыг барихгүй олон жилээр хойшлуулж хохироож байгаа нь хэт олон болсон тул уг шалтгаанаас болж захиалгын гэрээнд өөрчлөлт оруулж эрүүгийн хуулиар шийддэг болох зайлшгүй болж байна.

Орон сууц бол 5, 10 сая төгрөгийн эд биш бүх насаараа цуцлуулсан хүний хүч хөдөлмөр олон арван сая төгрөгтэй холбоотой зүйл болохоор гэрээний дагуу хугацаандаа ажлаа хийж гүйцэтгээгүй, болон шамшигдуулсан хүмүүст авах хариуцлага өндөр байх шаардлагатай болоод байна. Иймд их хэмжээний мөнгөтэй холбоотой учраас доод тал нь 10 жилээр шийтгэдэг хуультай болох хэрэгтэй байна” гэжээ.

Тус өргөдөл 33 мянга хүрсэн тохиолдолд ажлын хэсэг байгуулагдах учиртай. Гэвч санал өгөх байдал маш дутмаг байгаа юм.

-Байр захиалаад хохирсон иргэдийн ХОЛБОО: Нийслэлийн хэмжээнд орон сууцны захиалга өгөөд төлбөрөө бүрэн төлсөн ч байрандаа орж чадаагүй 70 мянга гаруй иргэн байна-

Энэ асуудал газар авсан болохыг баталж буй нэг зүйл бол холбоо хүртэл байгуулагдсан явдал. "Байр захиалаад хохирсон иргэдийн холбоо" өмнө мэдээлэл хийж байсан бөгөөд энэ үеэрээ нийслэлийн хэмжээнд орон сууцны захиалга өгөөд төлбөрөө бүрэн төлсөн ч байрандаа орж чадаагүй 70 мянга гаруй иргэн байна гэх тоон мэдээллийг онцолсон байдаг.

Тус холбооны тэргүүн н.Мөнх-Эрдэнэ "Байр захиалсан иргэд чинь байранд орох гэж банкнаас зээл авч, өчнөөн олон сар хөдөлмөрлөж олсон мөнгөө өгчхөөд өөрсдөө мөнгө ч үгүй, байр ч үгүй хоцордог энэ асуудал газар авч байна. Цаашилбал, үүнээс шалтгаалж залуу гэр бүлүүд салах, сэтгэл гутралд орж улмаар архи дарсанд орох тохиолдол ч байна. Энэ мэт хор уршгууд маш их гарч байгаа. Яагаад энэ асуудалд эрх бүхий байгууллагууд нь анхаарч өгөхгүй байна вэ. Барилга орон сууц барих нэрийдлээр өчнөөн олон баримт материал бүрдүүлдэг шигээ байр захиалсан иргэддээ хууль ёсных нь дагуу гэрээ, контрактыг нь хийж өгсөн байна уу гэдгийг яагаад зөвшөөрөл олгосон эрх бүхий байгууллагууд нь хянан шалгахгүй байгаа юм бэ. Найз нөхдийн хүрээгээр дамжуулан бартераар гэх мэтчилэн нэгэндээ итгэл үзүүлсэн ч эргээд иргэдэд давхардуулан зарж борлуулж байгаа залилангийн үйлдлийг энгийн мэтээр хүлээж аваад байгааг гайхаж байна. Бид гэрээгээр халхавчлан залилан хийж байгаа бүлэг хүмүүстэй тууштай тэмцэнэ" гэв.

-ЦЕГ: “Байранд захиалга өгөөд залилуулчихлаа” гэх гомдлыг гэмт хэргийн шинжгүй гэж үзвэл иргэн өөрт учирсан хохирлоо иргэний журмаар нэхэмжлэх боломжтой-

Тэгвэл орон сууц худалдаж авахаар захиалга өгсөн ч хохирогчдын эгнээнд шилжиж буй иргэд цагдаагийн байгууллагад хэр их хандаж байгаа талаар ЦЕГ-ын Урьдчилан сэргийлэх хэлтсийн ахлах мэргэжилтэн А.Итгэлтээс тодрууллаа.

-Сүүлийн жилүүдэд шинээр баригдаж буй орон сууцанд захиалга өгснөөс хөрөнгө мөнгөөрөө хохирох иргэдийн тоо нэмэгдсэн байна. Байр захиалаад хохирсон иргэдээс танайд хэр их хандаж байна вэ?

-Цагдаагийн байгууллагад “Баригдаж байгаа орон сууцанд захиалга өгөөд залилууллаа” гэсэн иргэдийн гомдол мэдээлэл бүртгэгддэг. Энэ төрлийн гомдол мэдээлэл ихэнхдээ хавар, намрын улиралд нэмэгддэг. Учир нь зарим компаниуд барилгаа хаврын цаг эхэлдэг учраас энэ үедээ урьдчилсан захиалгаа авч эхэлдэг. Улмаар гүйцэтгэлээсээ хамаараад намар ашиглалтад оруулж өгөх болзол тавьчихсан байгаа тохиолдолд хүлээлгэж өгнө гэсэн хугацаанаасаа өнгөрөөд ирэхээр иргэд залилуулчихлаа гэж манайд ханддаг.

-Энэ тохиолдолд цагдаагийн байгууллага дээр хэрэг үүсгэн шалгадаг уу. Залилах төрлийн гэмт хэрэгт хамаатах уу?

-2017 оны долоодугаар сарын 1-нээс мөрдөж эхэлсэн Эрүүгийн хуульд залилах гэмт хэргийн үйлдэлд “Гэрээгээр халхавчилсан залилах үйлдлийн арга” гэж шинээр орсон. Өмнө гэрээ контракт байгуулсан тохиолдолд эрүүгийн хэрэгт тооцогдохгүй буюу иргэний журмаар шийдэгдэх асуудал гэж үздэг байсан.

Шинэ хуулиар байгуулсан гэрээ нь анхнаасаа залилах шинжтэй буюу хоёр талын аль нэг талд эрх үүрэг нь хэт давуу талыг бий болгосон байдлаар хийгдсэн тохиолдолд энэ нь залилах гэмт хэргийн шинжийг агуулж буй юм. Харин орон сууц худалдаж авахаар захиалга хийсэн, урьдчилгаагаа өгчихсөн гэж хандаж байгаа ард иргэдийн гэрээг хараад үзэхэд, эрх үүрэг нь жигд тусгагдсан, тухайн компани үйл ажиллагаагаа явуулсаар байгаа тохиолдолд залилах гэмт хэргийн шинжийг агуулдаггүй.

Иймээс энэ нь гэмт хэргийн шинжтэй биш. Эл асуудлыг гэмт хэргийн шинжгүй гэж байгаа боловч иргэн өөрт учирч буй хохирлоо иргэний журмаар нэхэмжлэх боломжтой.

-Өөрөөр хэлбэл, анхнаасаа залилах зорилгоор байгуулагдсан гэрээ байвал түүнийг гэмт хэргийн шинжтэй хэмээн шалгах нөхцөл бүрддэг юм байна. Энэ утгаараа иргэд гэрээндээ нэн тэргүүнд анхаарах шаардлагатай байх нь. Тэгвэл шинээр орон сууц худалдан авах гэж байгаа иргэд юунд анхаарах ёстой байна вэ?

-Иргэд маань өөрсдөө тухайн захиалга өгөх гэж байгаа орон сууцны гүйцэтгэгч компаниа сайн судлах хэрэгтэй. Ингэхдээ тухайн компани өмнө байр барьж байсан уу, барьж байсан бол хугацаандаа ашиглалтад оруулж байсан уу гэх мэтчилэн олон талын мэдээллийг нь нягталж үзээд гэрээ байгуулах нь зөв. Түүнчлэн гэрээ байгуулахдаа хууль эрх зүйн мэдээлэлтэй хүнээс аль эсвэл өмгөөлөгч, хуульчдаас зөвлөгөө авах хэрэгтэй. Хугацаандаа байраа ашиглалтад оруулаагүй, гар дээр ирэх боломжгүй болсон тохиолдолд хэн, яаж, хэрхэн хариуцлага хүлээх вэ гэдгээ гэрээнд нарийн тусгах шаардлагатай. Гэтэл иргэд маань ерөнхий байдлаар гэрээгээ байгуулсан байх нь түгээмэл. Шалгалт хийгээд үзэхэд, тухайн компани иргэдийг залилсан зүйл байхгүй, зөвхөн санхүүжилтийн хувьд цаг хугацаа алдсан, үйл ажиллагаа нь явагдаж байгаа дүр зурагтай байдаг. Өөрөөр хэлбэл, энэ нь залилан мэхлэх төрлийн гэмт хэргийн шинжийг агуулахгүй байгаа юм.

-ХУУЛЬЧ Б.Түвшинтөгс: Байр захиалж хохирсон иргэд иргэний журмаар явахад багадаа 1-1,5 жилийг шүүхийн процесс дээр алдаж байна. Улмаар шүүхээр шийдвэр гарсан ч барилгын компаниуд хэрэгжилтийг нь хангадаггүйгээс дийлэнх иргэнд харин ч сөрөг тал бий болгодог-

Тэгвэл барилгын компаниуд иргэдийг хохироож буй энэ үйлдэлд хууль эрх зүйн хувьд ямар гарц гаргалгаа бий талаар болон захиалгын гэрээнд юуг чухалчлах ёстой талаар хуульч Б.Түвшинтөгсөөс тодрууллаа. Түүний хувьд хохирогчдод иргэний журмаар хэргээ шийдвэрлүүлэх гарц байдаг ч энэ нь эргээд хөрөнгө мөнгө, цаг хугацааны хувьд сөрөг тал болох зүйл ажиглагддаг учраас асуудлыг ул сууриас нь цэгцлэх буюу төр барилгын компаниудыг үүрэгжүүлэх нөгөө талдаа энэ төрлийн гэмт хэргийг эрүүгийн хуулиар шийддэг болох чиглэлд тодорхой зохицуулалтыг хуульд нэмж тусгах шаардлага байгааг хэлж байна.

-Байр захиалаад хохирсон иргэдийн кейс өдрөөс өдөрт нэмэгдэж, энгийн зүйл мэт харагддаг болчихлоо. Иргэд хаан очиж, хэнд хандахаа мэдэхгүйгээс "хана мөргөх" тохиолдол л ажиглагдаж байна. Ер нь үүнд ямар гаргалгаа байдаг юм бэ. Шийдвэрлэлт нь хэр үр дүнтэй байдаг вэ?

-Иргэний шүүхэд хандаад орон сууц захиалсан мөнгөө шаардах гаргалгаа бий. Эсвэл тодорхой залилан мэхлэх үйлдэл боллоо гэх агуулгаар цагдаагийн байгууллагад хандах хувилбар бий. Нэгдүгээр хувилбарт гарч буй иргэний журмаараа хэргийг шийдвэрлүүлээд явахад гарах үр дүн эргээд хохирогч иргэнд сул тал бий болгох зүйл ажиглагддаг. Тухайлбал, иргэн А орон сууц захиалгын гэрээний дагуу 100 сая төгрөгийг өгчээ гэж бодъё. Тухайн 100 сая төгрөгөө шүүхээр нэхнэ. Нэгдүгээрт, 100 сая төгрөгөө авахын тулд тухайн иргэн гурван шатны шүүхийн шатанд ойролцоогоор 1-1.5 жил орчмын хугацааг алдчхаж байгаа юм. Хоёрдугаарт, шүүхээс тухайн мөнгийг буцаан төлөх шийдвэр гаргууллаа гэж бодоход шүүхийн шийдвэр биелэлт хэдэн жил дамнан хэрэгжихгүй удаашрах эрсдэл ч байдаг. Ингэхдээ тухайн компаниас нэхэмжилсэн мөнгөн дүнгээр нь шууд хийхгүй. Бага дүнгээр олон удаагийн гүйлгээ хийгээд байвал тухайн иргэн мөнгөө авсан ч юмгүй болоод байдаг талтай. Энэ төрлийн хэргийн хохирогч нарын хувьд иргэний шүүхээр явах нь энэ мэт сөрөг нөхцлүүдийг дагуулдаг талтай. Одоогийн байдлаар иргэдэд хамгийн их хохирол учруулж байгаа нөхцөл байдал энэ орон сууцтай холбоотой асуудал л байгаа шүү дээ. 7,8 жил байраа ашиглалтад орохыг хүлээгээд орж чадаагүй иргэдээс авхуулаад хотхоноороо хохирчихсон иргэд энд тэнд групп чат үүсгээд уйлж дуулаад л явж байна. Энэ асуудлыг эрүүгийн түвшинд ач холбогдол өгч шалгахгүй, түргэн шуурхай шийдвэрлэх талаас нь анхаарах хуулийн зохицуулалт байхгүй учраас хохирогчдын тоо өдрөөс өдөрт нэмэгдэж байгаа юм.

Нөгөө талдаа, асуудалтай байгаа барилгын компаниудын зүгээс иргэдийг иргэний журмаар явуулах сонирхол өндөр байдаг. Ингэснээр залиллаа, хохироолоо гэдэг байдлаар эрүүгийн хариуцлагын асуудал яригдахгүй. Хоёрдугаарт, олон жил дамнаад барилгын ажил нь тэг зогсчихсон барилгын компанийн эздийн зүгээс иргэний шүүхээр нэг шийдвэр гаргуулчхаад түүнийгээ биелүүлэхгүй байх нь ч бий. Өөрөөр хэлбэл, бүгд биш ч гэлээ байр захиалаад хохирчихсон иргэдийн дийлэнх дээр нь иргэний журмаар явахад дээрх сөрөг нөхцөл байдлуудыг үүсгэдэг.

-Зарим иргэдийн зүгээс D petition дээр санал цуглуулаад эхэлсэн байгаа юм билээ. Гол агуулга нь иргэдийг хохироогоод байгаа барилгын компаниудыг эрүүгийн хуулиар шалгадаг болох хууль эрх зүйн орчныг бий болгох явдал. Ер нь эрүүгийн хуулиар шалгаад явах нь иргэд хохирохгүй байхад гаргалгаа болж чадах уу?

-Практик дээрээс харахад, энэ төрлийн хэрэгт холбогдсон компанийн захирлууд эрүүгийн хэргээр шалгагдаад, яллагдагчаар татагдаад ирсэн үеэс хохирол төлбөрөө барагдуулах тал дээр санаачлагатай хандах тал ажиглагддаг. Нөгөө талдаа, эрүүгийн хэргээр шүүх хурал болохоос өмнө өр төлбөрөө төлсөн байвал эрүүгийн хариуцлага нь хөнгөрөх нөхцөл байдал болдог учраас ихэнх нь шүүх хурлаас өмнө төлбөрөө барагдуулах нь бий. Авсан мөнгөө үрэн таран хийгээд дуусчихсан, захиалагчдын мөнгийг буцаах боломжгүй бүр үнэхээр цагаандаа гарчихсан этгээдүүд л хохирол төлөхгүйгээр шүүхээр ороод байгаа болохоос ихэнх тохиолдолд эрүү хохирол, төлбөртэй холбоотой хэрэгт үр дүн үзүүлдэг.

-Төрийн байгууллагууд анхаарахгүй байна гэх шүүмжлэл байдаг. Гэтэл хувь иргэн, хуулийн этгээд хоёрын харилцан тохиролцоод байгуулсан гэрээнд төр оролцоод байх хууль эрх зүйн нөхцөл боломж ч ховор гэх юм. Тэгвэл энэ асуудлыг ул сууриар нь шийдэх хэрэгтэй байна. Үүний тулд төрийн байгууллагаасаа эхлээд ямар санаачлага, эрх зүйн орчныг бий болгохоор шаардах хэрэгтэй юм бэ?

-Нэгдүгээрт, энэ тохиолдолд иргэдээс орон сууцанд оруулах нэрийдлээр их хэмжээний мөнгийг татан төвлөрүүлсэн, зориулалтын бусаар ашигласан, тухайн барилгын ажлаа 20-30 хувиас дээш хувиар гүйцэтгээгүй, захиалагчдыг хууран мэхэлсэн бол гэмт хэргийн шинжтэй гэж үзэж эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэх цаашилбал энэ чиглэлээр дахин үйл ажиллагаа явуулахгүй байх хасах байдлаар нэмэлт зохицуулалтыг хуульд оруулбал зүгээр юм шиг санагдаад байдаг юм. Бүр ул сууриас нь аваад үзье л дээ. Барилгын компаниуд захиалга авахдаа тус төсөл хөтөлбөрийг санхүүжүүлэх боломжтой, барилгын ажил саадгүй үргэлжилнэ, хэдий хэр хугацааны дараа ашиглалтад орно гэдэг байдлаар захиалагчид ойлгуулдаг. Түүнд нь итгэсэн иргэд л захиалгаа өгч байгаа шүү дээ. Гэтэл асуудал үүссэний дараагаар харахад, тухайн төсөл хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх чадамжгүй, ажиллах боловсон хүчин мэргэжилтний нөхцөл байдал ч худлаа байх нь бий. Бичиг баримт, газрын асуудлаас эхлүүлээд барилга барих, үргэлжлүүлэх зөвшөөрлүүд дээр ч асуудал гарч ирдэг. Харин тухай барилгын компани манай ийм бичиг баримтын асуудалтай, санхүүжилтийн хэд хүртэлх хувийг үргэлжлүүлсний дараагаар захиалагч нараасаа санхүүжинэ зэрэг үнэн бодит байдлаа анхнаасаа мэдэгдсэн бол иргэд ч захиалга өгөх дээрээ азнана шүү дээ. Өөрөөр хэлбэл, асуудалтай мөртлөө түүнийгээ нуун далдалж захиалга авсан бол худлаа хэлсэн л үйлдэл.

Тэгэхээр Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яам гэдэг ч юм уу бусад холбогдох төрийн байгууллагууд нь барилгын ажил эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл авч байгаа компаниудад иргэдээс захиалга авахдаа зөвшөөрлөө заавал танилцуулдаг байхыг хуульд зааж өгөх, эдийн засгийн тооцоолол санхүүжилттэй холбоотой бүх нөхцөл байдлаа иргэдэд үнэн зөвөөр тайлбарлах зэргээр үүрэгжүүлж өгвөл иргэд ийм олноороо, хэдэн зуун саяар хохирдог нөхцөл арилахад тодорхой түлхэц үзүүлнэ. Энэ нь эргээд иргэдийг орон сууц худалдан авахдаа судалгаатай хандахад тусалж, эрсдлийг бууруулна.

Гэтэл эдгээрээ нууж хаадаг, захиалга авсны дараагаар асуудлаа шийдчихэнэ гэдэг байдал түгээмэл байгаагаас барилга гацах, иргэдийг хохироох нөхцөл бүрдээд байгаа юм.

-"Толгой" яам нь асуудлаас "зугтсаар"-

Харин энэ асуудалд салбарынх нь "толгой" болсон Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яам анхаарахгүй байна гэх гомдол, шүүмж тасардаггүй. Тэдний зүгээс хувь иргэн, компани хооронд харилцан тохиролцож хийсэн гэрээнд оролцох боломж хуулиараа хомс байгаа нь бодит үнэн. Гэхдээ хуульч Б.Түвшинтөгсийн хэлсэнчлэн анхнаасаа зөвшөөрөл өгөхдөө тодорхой үүргийг нь хуульчилж өгөх байдлаар анхаарч эхэлбэл байр захиалаад хохирсон болон цаашид хохирогч болох эрсдэлтэй хүмүүсийн тоо цөөрч болох юм. Үүнтэй холбоотойгоор бид тус яамнаас албаны байр суурь авахаар хандсан боловч тодорхой хариу өгөхгүй байсаар өнөөдөртэй золгов.

-ЗӨВЛӨГӨӨ: Байр захиалахдаа юу анхаарвал зохих вэ-

Тэгвэл орон сууц захиалахдаа юу анхаарвал зохих вэ гэдэг хуульч Т.Хонгор дараах зөвлөгөөг өгөв. Тэрбээр “Таны захиалга өгч буй буюу гэрээ байгуулж байгаа компани өөрсдөө тухайн барилгыг барьж буй эсэхийг шалгах нь зүйтэй. Цаашлаад, тантай гэрээ байгуулж буй хүн тухайн компанийг төлөөлж гэрээ байгуулах эрхтэй ажилтан мөн эсэхийг бататгахад илүүдэхгүй. Мөн тус компани барилгын ажлаа хугацаандаа дуусгах боломжтой эсэх, хугацаандаа дуусгах хөшүүрэг болгон хугацаандаа дуусгаагүй тохиолдолд ямар хариуцлага хүлээлгэх талаар зохицуулалт гэрээнд байгаа эсэхийг анхаарах нь зүйтэй.

Эдгээрийг та яаж шалгаж, хянаж, анхаарах талаар бага зэрэг дэлгэрүүлэн бичье. Тус компани нь барилгын үйл ажиллагаа эрхлэх эрхтэй эсэхийг шалгаарай.

Зарим иргэн орон сууц захиалах гэрээ, орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулахдаа гэрээний нөгөө талаа буюу танд орон сууцыг зарж буй компанийг шууд тухайн барилгыг барьж буй компани гэж ойлгодог. Харин практик дээр өөрсдөө зөвхөн удирдлага, зохион байгуулалтыг нь хийж, барилга барих ажлаа туслан гүйцэтгэгчид буюу дэд гэрээлэгчдээр гүйцэтгүүлдэг компаниуд цөөнгүй.

Нөгөө талаас, таны гэрээ байгуулж буй компани өөрөө барилгаа барьж буй эсэх нь чухал ач холбогдолтой. Барилга барьж байсан туршлагатай эсэхээс таны худалдан авч буй байрны чанар шууд хамааралтай байх талтай. Иймд тухайн компанийг барилгаа өөрсдөө барьж буй эсэхийг тодруулж, хэрвээ дэд гэрээлэгчээр бариулж байгаа бол та 1-рт, тухайн дэд гэрээлэгчийн туршлага, ажлын чанарын талаар судалж мэдэх, 2-рт, дэд гэрээлэгчийн ажлын гүйцэтгэлд шалгуур, шаардлага тавих талаар гэрээндээ тусгах нь зүйтэй.

Зарим компани өөрсдөө барилгаа барьж буй мэтээр танд худал мэдээлэл өгч болзошгүй тул та тухайн компани өөрөө барилгаа барьж буй эсэх, барилга барих зөвшөөрөлтэй эсэхийг шалгах нь зүйтэй. Энэ мэдээллийг та тухайн компанийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээн дээрх “үйл ажиллагааны чиглэл” хэсгээс, мөн барилгын ажил эрхлэх тусгай зөвшөөрөл зэргийг харах байдлаар шалгаж, тодруулах боломжтой.

Таны гэрээ байгуулж буй хүн тухайн компанийг төлөөлж гэрээ байгуулах эрхтэй эсэхийг мөн эсэхийг шалгаарай. Хамгийн энгийн бөгөөд баталгаатай арга бол тухайн компанийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ юм. Иймд та гэрээндээ тус компанийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний баталгаат хуулбарыг хавсаргахыг шаардах нь зүйтэй.

Улсын бүртгэлийн гэрчилгээг харах боломжгүй бол та улсын бүртгэлийн байгууллагаас хуулийн этгээдүүдийн мэдээллийг байршуулдаг цахим хуудсуудаас тус компанийн удирдлага, хувьцаа эзэмшигчдийн мэдээллийг харах боломжтой.

Зарим онцгой тохиолдлоос бусад тохиолдолд зөвхөн гүйцэтгэх удирдлага тухайн компанийг төлөөлж гэрээ байгуулах эрхтэйг анхаарах нь зүйтэй. Онцгой тохиолдолд гэдэгт хувьцaa эзэмшигчийн шийдвэр эсхүл хувьцаа эзэмшигчдийн хурлын шийдвэрээр, эсхүл төлөөлөн удирдах зөвлөлийн шийдвэрээр тухайн хүнд гэрээ байгуулах эрх хэмжээ олгосон байх зэрэг тохиолдол хамаарах юм. Ингэж эрх хэмжээ олгоогүй байхад Гүйцэтгэх захирлаас бусад этгээд аливаа гэрээ, хэлцэл байгуулах эрхгүй. Ийм гэрээ хүчин төгөлдөр бус болох эрсдэлтэй. Гүйцэтгэх захирал/удирдлага компанийг төлөөлөн гэрээ байгуулах эрхтэй этгээд болох талаар Компанийн тухай хуульд дараах байдлаар заасан.

Компанийн тухай хууль:

83.8.Гүйцэтгэх удирдлага нь төлөөлөн удирдах зөвлөлөөс олгосон эрх хэмжээний хүрээнд хэлцэл хийх, гэрээ байгуулах, компанийг төлөөлөх зэргээр компанийн нэрийн өмнөөс итгэмжлэлгүйгээр үйл ажиллагаа явуулна.

Тухайн компанийн хэдэн хувийн хувьцааг эзэмшдэг ч бай, тухайн хүн хувьцаа эзэмшигч байлаа гээд шууд компанийг төлөөлөн аливаа гэрээ хийх эрхгүй гэдгийг анхаарах нь зүйтэй.

Хугацаандаа дуусгаагүй тохиолдолд хариуцлага хүлээлгэх заалт гэрээнд оруулах нь ямар ач холбогдолтой вэ.

Таны захиалсан байрыг гэрээнд заасан хугацаандаа хүлээлгэж өгөөгүй бол та тэдэнд ямар шаардлага тавьж болохыг гэрээгээр зохицуулсан эсэхийг анхааралтай шалгах нь зүйтэй. Үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүй тохиолдолд хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд алданги тооцох нь түгээмэл хэрэглэдэг арга юм. Энэ талаар Иргэний хуулийн 232.6 заалтаас хараарай. Түүнчлэн мөн энэ үндэслэлээр гэрээгээ цуцлах, гэрээ цуцлах тохиолдолд таны төлсөн төлбөрийг хэрхэн буцаах талаарх заалтууд чухал.

Орон сууц захиалах, худалдаж авахтай холбоотой гэрээний төрөл, уг төрлөөс хамаарсан тус гэрээнд хуулиар тавигддаг шаардлага зэргээс хамаарч гэрээ хүчин төгөлдөр эсэх, үүнээс хамааралтай гэрээний талууд ямар эрх, үүрэгтэйг тодорхойлж байдаг. Мөн дээр III хэсэгт тайлбарласан алданги, гэрээ цуцлах зэрэг зохицуулалтыг гэрээнд оруулахад хууль зүйн мэдлэг, туршлага шаардлагатай. Иймд та ямар ч тохиолдолд гэрээ байгуулахаасаа өмнө хуулийн зөвлөгөө, туслалцаа авах нь чухал. Нэгэнт байгуулсан гэрээний заалт, зохицуулалтыг хэрэгсэхгүй байж болохгүй тул таны авч болох арга хэмжээ, хэрэгжүүлэх шаардлага хязгаарлагдмал байх талтай. Иймд гэрээ байгуулахаас өмнө та нэгд нэгэнгүй уншиж, цаашлаад хууль зүйн зөвлөгөө заавал аваарай” гэлээ.