Банкны барьцаанд байгаа орон сууцыг иргэд мэдэлгүйгээр худалдан авч, улмаар тухайн байрныхаа гэрчилгээг авч чадахгүй байх, хөрөнгө мөнгөөрөө хохирох тохиолдлууд сүүлийн үед цөөнгүй гарч байна. Тухайлбал, Хөгжлийн банкны үйл ажиллагаа хариуцсан дэд захирал асан Ж.Эрхэмбаатар “Бэрэн” группийн "Хангай" хотхоны зургаан блок байшин бий. Хөгжлийн банкны барьцаанд байгаа хэр нь хоёр блок нь зарагдчихсан байгаа. Иргэд хохирох эрсдэл үүссэн. Иргэд 100 хувь төлбөрөө төлсөн ч гэрчилгээ гарахгүй. Барьцаанд байгаа шүү. Тиймээс иргэд хохирох вий гэж сэрэмжлүүлж байна" хэмээсэн байдаг.

Иймд иргэд байр худалдан авахдаа хуулийн хүрээнд юуг анхаарах ёстой талаар "Alpha advocates" хуулийн фирмийн хуульч, өмгөөлөгч П.Эрхэмбаяртай ярилцлаа.

-Орон сууц эзэмшигч болон худалдан авагчийн хоорондын харилцааг зохицуулдаг ямар хууль байдаг вэ. Иргэд барилгын компани болон хувь хүнээс орон сууц худалдан авахдаа хуулийн хүрээнд юуг шаардах эрхтэй вэ ?

-Барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж байгаа болон шинээр барилга орон сууц барьж байгаа нөхцөлд үйлчилдэг хууль тогтоомжууд бий. Тухайлбал, Иргэний тухай хууль, Барилгын тухай хууль тэдгээртэй холбогдон гарсан дүрэм журмын стандартууд мөрдөгдөнө. Монголчуудын хувьд голомтоо сэргээж, их мөнгөөр байр худалдан авахдаа гэрээний соёлд суралцах зайлшгүй шаардлагатай байна. Нийгэм, цаг үе үүнийг шаардаж байна. Өндөр дүнтэй гэрээ хийхдээ мэргэжлийн хуульч өмгөөлөгч нараас заавар, зөвлөгөө авах ёстой.

Барилгын компани өөрт байгаа хөрөнгөөрөө барилгаа босгож байгаад мөнгөгүй болдог. Тухайн баригдаж буй саарал барилгыг Улсын Бүртгэлийн газарт тодорхой хувийн гүйцэтгэлтэй гэж бүртгүүлэн гэрчилгээ гаргуулдаг. Энэхүү гэрчилгээгээ банк, банк бус санхүүгийн байгууллагуудад барьцаалан зээл авч барилгаа барьж дуусгадаг. Гэхдээ тухайн барилгаас байр худалдан авч буй иргэдэд гэрчилгээг нь чөлөөлж өгдөггүй. Банк, барилгын компанитай зээлийн гэрээ, барьцааны гэрээ байгуулна. Үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зээлээ төлөөгүй барилгын компанийг банк шүүхэд өгвөл барьцаанд тавьсан хөрөнгөөр нь л хангуулна.

Эндээс барилгын компани дээр очиж гарын үсэг зураад нотариатаар гэрчлүүлж цаастай үлдсэн иргэн хохирно. Орон сууц худалдаж авах гэж байгаа бол Улсын бүртгэлийн газар бүртгүүлж байж тухайн иргэний өмч болно. Гэтэл иргэд үүнийг мэдэхгүйгээр нотариатаар батлуулчихвал дараа нь гэрчилгээгээ авч, байртай болно гэсэн ойлголттой байдаг.

Барилгын компаниас иргэдэд гэрчилгээг нь олголгүй байрных нь түлхүүрийг өгчихдөг. Энэ бол ашиглах, эзэмших эрхээр хангаж байна гэсэн үг. Түүнээс өмчлөх эрх биш. Албан ёсны байрыг өмчилж буй гэрчилгээ нь банкны барьцаанд байгаа шүү дээ. Энэ тохиолдолд байр тухайн иргэний өмч болохгүй, алдана.

-Орон сууц худалдаж буй этгээд нь худалдан авагчийн өмнө ямар үүрэг хүлээх вэ ?

-Орон сууц худалдаж буй барилгын компаниуд тусгай зөвшөөрлийн үндсэн дээр үйл ажиллагаагаа явуулж байгаа. Ингэхдээ иргэдэд гэрээний чөлөөт байдал, нэмэлт өөрчлөлт оруулах нөхцөл, гэрээтэй холбоотой үр дагаврыг тайлбарлах үүрэгтэй. Энэ нь хууль ёсны, шударга байх зарчимд нийцнэ. Харамсалтай нь, энэ нөхцөлийг үлгэрлэн харуулж байгаа компани их цөөхөн байх шиг. Ихэнх нь хэл ам дагуулж, өмчлөлийнхөө асуудлыг шийдвэрлэж чадахгүй байгаа дүр зураг харагдаж байна.

Иргэд ажил гүйцэтгэх нэрийн дор орон сууц захиалгын гэрээ бусад гэрээг байгуулдаг. Зарим иргэдийн хувьд хашааныхаа газрыг чөлөөлөөд түрээсийн төлбөрүүдийг авдаг ч өнөөх барилга нь ашиглалтад орохгүй байх зэрэг олон эрсдэлтэй байдал үүсэж иргэдийг хохироодог асуудал харагдаж байна.

-Нэгэнт банкны барьцаанд байгаа байрыг худалдаж аваад хохирсон тохиолдолд хохирлоо төлүүлэх боломж байгаа юу ?

-Иргэн тухайн хохирлоо компаниар барагдуулахын тулд шүүхэд хандахаас өөр сонголтгүй. Гэтэл шүүхийн процесс нь иргэдэд маш их хэмжээний хүндрэл учруулдаг. Урт хугацаа, их хэмжээний зардалтай байдаг гэх мэт. Эсвэл тухайн барилгын компанитай эвлэрэх замаар хохирлоо төлүүлж болно. Гэхдээ энэ процесс нь эргээд шүүх дээр очиж байж л шийдэгддэг. Тиймээс анх гэрээ байгуулахдаа л маш хариуцлагатай байж, тухайн компанийн эдийн засгийн чадамж, өмнө орон сууц ашиглалтад оруулж байсан эсэхийг сайтар судлах шаардлагатай. Сэтгэл хөдлөлөөр хандаж байгаа нь эрсдэл дагуулж байна.

-Барилга эзэмшигч компанид зээл олгосон банк нь худалдан авсан иргэнтэй шууд харилцаа үүсгэх замаар буюу байрныхаа төлбөрийг банканд төлөөд гэрчилгээгээ авч болох уу. Эсвэл заавал барилга эзэмшигч компаниар дамжуулах уу. Ийм хууль эрх зүйн зохицуулалт бий юу ?

-Энэ хүрээнд гэрээний чөлөөт байдал яригдана. Нэгэнт банк өөрөө барилгын компанитай гэрээ хийгээд Улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн асуудал. Барилгын компани дуусаагүй барилгын гэрчилгээг гаргахдаа тодорхой гүйцэтгэлийн хувиар гаргадаг. Ингэхдээ айл бүрээр гаргадаггүй. Тухайн барилгад нэг л гэрчилгээ гаргуулж зээл авна. Энэ тохиолдолд иргэд банканд төлбөрөө төлсөн ч гэрчилгээгээ авах боломжгүй.

Учир нь тухай барилгын компани үүргээ бүрэн гүйцэтгэж, төлбөрөө төлснөөр барьцаанаас чөлөөлөгдөнө. Чөлөөлөгдсөний дараагаар гэрээгээ 100 хувь болгож айл бүрд нь хуваадаг. Ийм процесс явагдаж байж орон сууц захиалсан иргэн албан ёсны өмч эзэмшигч болно.

Барилгын компаниуд гэрчилгээгээ маш олон жижиглэсэн байдлаар барьцаанд тавихгүй том дүнгээр нь тавьдаг учир энэ нөхцөл байдалд боломжгүй.

-Нөгөө талаасаа иргэд өөрсдөө сайн судалгаа хийгээгүй, мэдээлэл багатайгаасаа болж хохирох эрсдэлд орж байна. Тэгэхээр эцсийн байдлаар хохиролгүйгээр яаж байр худалдан авах вэ ?

-2017 оноос өмнө байр захиалах, худалдан авахтай холбоотой маргаан их гардаг байсан. Энэ хүрээнд 2017 онд Улсын бүртгэлийн 5 багц хуулийг шинэчлэн баталж тодорхой хуулийн зохицуулалтуудыг оруулсан. Тодруулбал, Улсын бүртгэлийн газар тэмдэглэгээ хийдэг болсон. Тэмдэглэгээ хийлгэснээр тухайн барилгыг барьж буй компани өөр гуравдагч этгээдэд зарах, барьцаалах, барьцаанд тавьж мөнгө босгох боломжууд нь хязгаарлагдана. Тэгэхээр барилгын компани гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээд тухайн өмчлөгчид гэрээг шилжүүлж өгөх эрх зүйн орчин бүрдэнэ.

Орон сууц өмчлөх гэрээ нь автомашин эсвэл түрээсийн гэрээнээс ялгаатай. Маш их хэмжээний мөнгө яригддаг. Тиймээс мэргэжлийн өмгөөлөгч, хуульчдаас зөвлөгөө авч гэрээ хийх зүй ёсны шаардлага манай улсын хэмжээнд байна.

Товчхондоо, барилгын компани иргэн хоёрын хооронд байгуулсан гэрээг нотариатаар гэрчлүүлж, Улсын бүртгэлийн газарт тэмдэглүүлдэг болсон. Энэ нь тухайн орон сууцыг барьж дууссаны дараа иргэний өмч болно гэдгийн баталгаа болдог. Харамсалтай нь иргэд энэ асуудлыг мэдэхгүйгээсээ болж орон сууцаа өөрийн өмчлөлд шилжүүлж авч чадахгүй нөхцөл байдал руу орж байна.

- Ярилцсанд баярлалаа