Санхүү эдийн засгийн сургууль болон МИК хамтран "Орон сууцны санхүүжилтийн өнөөгийн байдал, боловсронгуй болгох арга зам" судалгааг танилцуулсан. Энэхүү судалгааны зөвлөхөөр Монголбанкны ахлах эдийн засагч Д.Болдбаатар ажилласан байна. Тэрбээр “Бид урт хугацаанд зах зээлийн нөхцөлд тохирсон орон сууцны ипотекийн зээлийг нэмэгдүүлэх, үүнийг илүү их хүртээмжтэй болгоход анхаарах хэрэгтэй байна” гэдгийг тодотгосон. Энэ талаар түүнтэй цөөн хором ярилцлаа.

----------------------

- Ипотекийн зээлийг 2013 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн ч өнөөдрийг хүртэл хүртээмжгүй, залуус урьдчилгаа төлбөр дээрээ “гацдаг” дүр зурагтай л байна. Үр дүн байна уу?

- Ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй зээлдэгчдийн урт дараалал үүсээд буй нөхцөл байдлын тухайд санхүүжилтийн тогтолцоо үр ашгаа алдаж байгаагийн нэг хэлбэр гэж миний зүгээс харж байна. Ер нь зах зээлийн нөхцөл байдалтайгаа бүрэн нийцсэн тогтолцоотой бол урт дараалал үүсэх шаардлагагүй болно.

Зээлийн хүү бага учраас тухайн зээлд хамрагдахыг хүссэн иргэд нэмэгдэж байна. Зээлд хамрагдаж байна гэхээсээ илүү амьдралд олдож буй ганц боломжоо алдахгүй ашиглахыг хүссэн хүмүүс их байгаа гэсэн үг.

Яг энэ урт дараалалтай, бага хүүтэй зээлээр орон сууцаар иргэдийг хангаж дуусгана гэхэд улсын төсвийн боломж хүрэлцэхгүй шүү дээ. Дэмжлэг нь хүчтэй байгаа учир эрэлт дагаад нэмэгдэх нь тодорхой. Нөгөөтэйгүүр, Орон сууцны ипотекийн зээлд дөрвөн том хүчин зүйл нөлөөлж байна. Урьдчилгаа төлбөр болон зээлийн хэмжээ орон сууцны үнээс хамаарч байгаа бол сард төлөх төлбөрийн хэмжээ өрхийн орлогын түвшинтэй хамааралтай.

Зээлийн хүү зээлийн түвшингээс хамаарч буй энэ дөрвөн зүйлд төрөөс аль аль тал дээр нь чухал үүрэгтэй оролцдог. Хамгийн гол асуудал нь, шинээр бий болж буй орон сууцны үнэ нэлээн өндөр байгааг судалгаанд тодорхойлж, харьцуулж харуулсан. Орон сууцны үнийг өсгөж буй хүчин зүйлсийг шийдвэрлэхэд дэд бүтцээс гадна амьдрах орчны тухай ойлгох хэрэгтэй болсон байна. Мөн тайланд тусгагдаагүй нэг асуудал нь, бид ирээдүйн хот бий болгох тухай юм. Өндөр хөгжсөн орнууд ирээдүйн хот бий болгож, иргэд нь өөрсдийнхөө амьдарч буй орчныг сайжруулахад санаачилга гаргахад төр дэмжлэг үзүүлэх байдлаар анхаарч байна

- Ипотекийн зээлийг зорилтот бүлэг рүү шилжүүлэх тухай яригдаж байна. Хотын төвд 6 хувийн хүүтэй зээл олгохгүй талаар Хот байгуулалт, барилга хот байгуулалтын сайд Ж.Батсуурь мэдэгдсэн. Энэ нь хэр үр дүнгээ өгөх юм?

- Орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл, дэмжлэгийг Засгийн газар л шийдвэрлэнэ. Бид энд зөв, буруу гэж хэрүүлийн алим шидэх дэмий байх.

Гол асуудал нь, зах зээлийн нөхцөлд тохирсон орон сууцны ипотекийн зээлийг өргөжүүлэх хэрэгтэй.

Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог тогтолцооных нь хувьд бэхжүүлэх хэсэг нь орхигдошгүй чухал шийдэл оролцоо шаардсан зүйл байгааг л ярьж байгаа юм.

-Таны хэлсэнчлэн зах зээлийн нөхцөлд тохирсон ипотекийн зээлийг боловсронгуй болгох ямар шийдэл гарц байна вэ?

- Орон сууцны санхүүжилтийн системд оролцож буй барилгын яам, Сангийн яам, СЗХ, Монголбанк зэрэг олон байгууллагын дэмжлэг, зохицуулалтыг давхардалгүй болгож зохион байгуулах шаардлагатай. Мөн хөрөнгийн захаас хөрөнгө дайчлах тухай боломжийг эрэлхийлэх судалгаа хийх ёстой.

Одоогоор зах зээлийн нөхцөлд арилжааны банкууд ипотекийн зээлийг 15-16 орчим хувийн хүүтэй олгож байна. Гэхдээ яг одоо шинээр зээл авъя гэхэд үүнээс илүү өндөр хүүтэй болж эхэлсэн байна. Учир нь, орон сууцны ипотекийн зээлийн хэмжээ банкуудын тэнцэлд байх ёстой хэмжээнээсээ чинээндээ тулжээ гэдгийг харагдаж байгаа юм.

Иймд банкуудын тэнцлээс нь салгаж хөрөнгийн зах зээлд байршуулж эрсдлийг нь зөв хувааж мөнгөний зах, хөрөнгийн захын хооронд тогтвортой холбоо үүсгэхээр аажимдаа сайжрах байх.

- Судалгааны дүнг харвал ипотекийн зээлийн 8 хувийн хүүг 6 хувь болгож бууруулсан нь иргэдийн зээл төлөлтийг илүү нэмэгдүүлжээ. Мөн орон сууцны үнэ нэмэгдсэн байна. Тэгэхээр дундаж орлоготой иргэдэд ипотекийн зээл олгохдоо хүүг хэрхэн тооцож 8 хувиас 6 хувийн хүү рүү оруулсан юм?

- Зээлийн хүү бага байх тусам зээлдэгчдэд сайн л байдаг шүү дээ. Гэхдээ хямд хүүг зах зээл тасралтгүй бий болгож чадахгүй байна. Дээр нь орон сууцны судалгааны үнэ өндөр байгааг судалгаанд дурдсан нь анхаарал татаж байгаа юм.

Орон сууцны үнэ иргэдийн орлогын түвшинд тохиромжтой зохистой түвшинд хүрэхийн тулд иргэдийн орлого 2.6 дахин өсөх шаардлагатай болсон.

Энэ нь зах зээлийн том зөрүүний нэг. Үүнийг ойртуулахын тулд шинээр баригдаж буй орон сууцны үнэ буурах шаардлагатай байна. Ипотекийн зээлийн санхүүжилт нэмэгдсэнээр хуучин орон сууцны борлуулалт эрчимжиж үнэд тодорхой тохиргоо орох ёстой.

2016 оноос хойш шинэ орон сууцнаас илүү хүн амьдарч байсан хуучин орон сууцнуудын борлуулалт том орон зайг эзлэх болсон.

Эндээс орон сууцны санхүүжилт ойлгомжтой тогтвортой биш байгаа учраас орон сууцны нийлүүлэлт дутагдаж эхэлж буй хэлбэр байгаа юм. Барилгын бүтээн байгуулалт нь өөрөө нэг жилийн дотор бий болдог хурдан процесстой биш.