Ч.Хашчулуун: МИК байхгүй бол нийт олгож байгаа орон сууцны зээлийн хэмжээ эрс багасна
Монголын ипотекийн корпорацитай холбоотой мэдээлэл гарч, иргэдийн дунд ойлгомжгүй асуудал үүсээд буй. Тиймээс уг асуудлаар Монголын ипотекийн корпорацийн ТУЗ-ийн дарга, МУИС-ийн дэд профессор, эдийн засагч Ч.Хашчулуунтай ярилцлаа.
-Өнгөрсөн долоо хоногт Шадар сайд С.Амарсайхан МИК-тэй холбоотой мэдээлэл хийсэн. Үүнээс болж, олон нийт танай байгууллагын үйл ажиллагааг нэлээд шүүмжлээд байгаа. Энэ талаар та ямар байр суурьтай байна вэ?
-Манай компани иргэдэд ипотекийн зээл олгох зээлийн хүүгийн асуудалд оролцдоггүй, зээл олгодоггүй, зуучлал үзүүлдэггүй, шимтгэл авдаггүй. Ипотекийн зээлийн хэмжээ, хүү зэргийг Засгийн газар өөрөө шийддэг.
Одоо гараад буй ташаа мэдээллийг олон нийтэд зөвөөр ойлгуулахгүй бол манай байгууллагын үйл ажиллагаанд сөрөг нөлөө үзүүлж байна. Манай компани Монгол Улсын хөрөнгөөр баталгаажсан хуулийн дагуу албан ёсоор Санхүүгийн зохицуулах хорооноос зөвшөөрлөө аваад 10 гаруй жил үйл ажиллагаагаа явуулж байна. Хоёр дахь зах зээлд багцалсан үнэт цаас гаргаж, хөрөнгө оруулагч нарт санал болгож орлого олдог. Түүнээс иргэдийн орон сууцны зээлд оролцдоггүй.
-Иргэдийн хувьд "Зээл авсан хүн өөрөө эрсдэлээ хүлээдэг байхад МИК дундуур нь орж байна" гэсэн ойлголттой байна. МИК тухайн иргэний байрыг ямар бодит эрсдэлээс хамгаалдаг вэ?
-Арилжааны банкууд иргэдэд орон сууцны зээл олговол урт хугацаандаа олон зээл хуримтлагдана. Тэдгээр зээлүүдийн зарим нь төлөгдөхгүй байх эрсдэл үүснэ. Тиймээс энэ зээлүүдийг арилжааны банкууд дахин эргэлтэд оруулж дараагийн хөрөнгийг босгон орон сууцны зах зээлд оруулах санал гаргадаг. Арилжааны банкууд өөрөө үнэт цаас болгон гаргах боломжгүй байдаг. Тиймээс энэ ажлыг тусгайлсан байгууллагууд хуулийн дагуу хийх шаардлагатай байдаг. Үүнээс гарах эрсдэлийн үнэт цаас гаргаж буй компани хариуцдаг.
Нийт зээлийн 30 орчим хувь нь янз бүрийн шалтгаанаар цуцлагддаг. Үүнээс гарах эрсдэлийг тооцон МИК аль хэдийн багцлан үнэт цаас болгон хөрөнгө оруулагч нарт санал болгодог. Ингэснээр арилжааны банкуудад хөрөнгө оруулалтыг төвлөрүүлж дараагийн зээл олгогдох явц хүртэл МИК оролцдог.
МИК нь үнэт цаас гаргахдаа заавал нөөцийн сан бүрдүүлдэг. Эрсдэл үүссэн тохиолдолд тэрхүү нөөцийн сангаасаа төлдөг.
Цар тахал гарснаас хойш хоёр жилийн хугацаанд Засгийн газраас иргэдийн ипотекийн зээлийг үндсэндээ царцаасан. Гэтэл үнэт цаас гаргасан зах зээл дээр тухайн мөнгө нь төлөгдөх ёстой. МИК энэ мөнгийг хоёр жилийн турш өөрийн нөөцийн сангаасаа гаргаж, асар их алдагдалд орсон. Ингэснээр ипотекийн зээл авсан иргэдийн орон сууц нь хадгалагдаж, байртайгаа үлдсэн. Компанийн хувьд Засгийн газрын шийдвэрийг аль болох хэрэгжүүлж, иргэдэд тус болох шийдвэрийг гаргаж ажилласан.
Нөөцийн санг хүмүүс ойлгохдоо хуримтлуулсан ашиг гэж боддог. Гэтэл энэ нь зээл авсан иргэдийн эрсдэлийг хаадаг.
-Цаашид МИК үйл ажиллагаагаа хэрхэн сайжруулах вэ. Тогтолцоогоо өөрчлөх үү?
-Компанийн хувьд байнга үйл ажиллагаагаа сайжруулахыг зорьдог. Жишээлбэл, Засаглал талаасаа олон улсын засаглалтай болох ажлыг хоёр жил дараалан хийсэн. Олон улсын байгууллагаас гаргасан зөвлөмжийн дагуу компанийн бүх дүрэм журам, дотоод үйл ажиллагааг сайжруулахаар ажлын хэсэг байгуулж ажилласан. Энэ хүрээнд 40 гаруй дүрэм журмыг сайжруулж, нээлттэй байхад илүү анхаарч байна. Хэрэв МИК шиг байгууллага байхгүй бол нийт олгож байгаа орон сууцны зээлийн хэмжээ эрс багасна. МИК байгаа тулдаа дахин хөрвүүлж, дотоодын зах зээлд эргүүлж оруулдаг.
Сүүлийн хэдэн жил бондын эргэн төлөлтөөр орон сууцны зах зээл амьдарч байгаа. Энэ үгүй болбол орон сууцны зээлийн олдоц эрс муудна. Цаашлаад ипотекийн зээлийн хүү одоо байгаагаасаа өсөх магадлалтай.
Өмнө хэлсэнчлэн, Ипотекийн зээлийг 5,6,8 хувиар олгох эсэхийг Засгийн газар шийддэг. Засгийн газрын шалгуураар зээлийн хүү өөр өөр тогтоогддог. Энд МИК оролцдоггүй, шимтгэл авдаггүй. Хүмүүс аль болох бага хүүтэй зээл авахыг хүсэж байгаа. Гэтэл ипотекийн зээл авахыг хүссэн хүн бүрт бага хүүтэй зээл олговол Засгийн газрын мөнгө хүрэхгүй. Тиймээс тодорхой хязгаарлалт байх ёстой. Хэрэв Засгийн газар санхүүгийн боломжтой байсан бол ипотекийн зээлийг хүүгүй ч олгох боломжтой.
-Төрийн хариуцлагатай албан тушаалтан ташаа мэдэгдэл хийж олон нийтийг төөрөгдөлд орууллаа. Танай байгууллагын зүгээс Шадар сайд С.Амарсайханд албан ёсоор мэдэгдэл хүргүүлэх эсвэл хариуцлага нэхэх ажлыг хийх үү?
-Санхүүгийн хувьд хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагааг хүн болгон ойлгохгүй алдаа гаргаж болно. Тиймээс эхний ээлжид ойлголцох нь зөв байх. Гэхдээ мэдээлэл багатайгаасаа болж олон нийтэд эвгүй сэтгэгдэл төрүүлсэнд туйлын харамсалтай байна. Манай компани олон улсын болон дотоодын аудитаар шалгуулсан. Үйл ажиллагаа маань Санхүүгийн зохицуулах хорооны журмын дагуу явагддаг. Иймээс цаашид үл ойлголцол гарахгүй байх гэж бодож байна.
Шаардлагатай гэвэл, Шадар сайд С.Амарсайхантай уулзаж ойлголцож болно. Бид бүхний зүгээс Шадар сайдын хэлж буй зээлийн хүүг бууруулах санааг сайн ойлгож байгаа. Үүнтэй бүрэн дүүрэн санал нэг байна. Гагцхүү бид ипотекийн зээлийн хүүг тогтооход оролцдоггүй шимтгэл авдаггүй учир оролцох боломжгүй. Засгийн газар санхүүгийн нөөцөө олж чадвал 0 хувийн хүүтэй зээл олгох ч боломжтой.
-Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах ямар гарц шийдэл байна гэж харж байна вэ?
-Хамгийн гол нь санхүүгийн нөөц Засгийн газарт байгаа эсэхээс бүх зүйл шалтгаална. Одоогийн төсвөөс харахад эдийн засаг маш хямралтай байна. Энэ үед ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах амаргүй байх. Монголбанкнаас нэг хувийн хүүтэй зээл гаргаж байгаа хэдий ч энэ нь маш бага хэмжээтэй. Энэ гаргаж буй зээл нь иргэдийн гарт очихын тулд арилжааны банкуудаар дамжиж зардал үүсдэг. Тиймээс Засгийн газар гаднаас бага хувийн хүүтэй хөрөнгө босгож болно. МИК-ийн хувьд ийм ажлыг өөрөө хийж, орон сууцны зах зээлийг хөгжүүлэхээр чадлаараа ажилласан.
Мөн төр арилжааны банкуудтай хамтран ажиллаж, зээлийн хүүг бууруулах боломж бий. Сүүлийн үед цахим үйлчилгээ хөгжиж байгаатай холбогдуулан төр өөрийн мэдлийн и-монголиаг хөгжүүлж ажиллах зэрэг олон нөөц боломжууд байгаа гэж харж байна.
-Монголын ипотекийн корпораци хөнгөлөлттэй зээл олгох төсөл хөтөлбөрийг хэрэгжүүлээгүй бол зээлийн хүү одоогийнхоосоо өндөр байх байсан гэсэн?
МИК бол төрөөс олгож байгаа орон сууцны зээлд оролцдоггүй. Харин арилжааны банкуудад очсон зээлийг багцалж үнэт цаас гаргадаг. Үүгээрээ мөнгө босгож буцаагаад арилжааны банкуудад авчирч хоёр дахь шатны эргэлтийг хийдэг. Ингэснээр нийт орон сууцны зээлийн хүртээмж нэмэгддэг. Хэрэв МИК шиг байгууллага байхгүй бол зөвхөн төрөөс гаргасан бага хэмжээний мөнгөнд ипотекийн зээл олгогдох байсан.
2017 оноос хойш ОУВС орон сууцны зээлд санхүүжилт олгохгүй байхыг Монголбанканд зөвлөж байсан. Хэрэв Монголбанк, МИК оролцохоо боливол зөвхөн төсвөөс зээлийн санхүүжилт гарах болно. Гэтэл төсөв маш их алдагдалтай , эх үүсвэр бага байгаа. Тиймээс хүмүүсийн хүсэж буй хэмжээнд орон сууцны зээлийн санхүүжилтийг хийж өгч чадахгүй. Үүнээс үүдэн төр арилжааны банкуудад байгаа мөнгийг ашиглахаас өөр аргагүй байдаг. Мэдээж ингэж ашиглахдаа тодорхой төлбөр төлдөг.
-Монголбанкнаас 1 хувийн эх үүсвэрээр гарч байгаа зээл иргэдийн гарт очихдоо 6 болон 8 хувь болдог. Энэ дунд ямар ямар үйл ажиллагааны зардал нэмэгддэг вэ. Энэ тоог тайлбарлавал?
-Зарчмын хувьд Монголбанкнаас гарч буй 1 хувийн эх үүсвэр иргэдийн гар дээр энэ хэвээрээ очиж болно. Ийм зохицуулалтыг хийж үзсэн. Гэтэл ипотекийн зээлийн хүү 1 хувь ч юм уу бага байхаар маш их хэмжээний эрэлт үүсдэг. Байгууллагууд зээл авах өргөдөлд дарагдаж, маш их дараалал үүсдэг. Сая хүн ч дугаарлахыг үгүйсгэхгүй. Цаашлаад авлига, арын хаалгын асуудал үүсдэг. Төр эдийн засгийн бодлого л гаргадаг. Түүнээс хэрэгжүүлэх тал дээр төдийлөн оролцдоггүй. Техникийн талаас ийм асуудлууд үүсдэг байх нь. Нөгөө талаас төрөөс гаргаж буй хөрөнгө бага байхад эрэлт огцом нэмэгдвэл ипотекийн зээл нь хумигдаж, очих ёстой хүмүүстээ очиж чадахгүй болно. Иймээс арилжааны банкууд оролцохоос өөр аргагүй байдаг. Ингэхдээ тодорхой үйл ажиллагааны бодит зардлууд гарна. Төр 6 хувиар зээл олгохын тулд тодорхой татаас өгөх ёстой.
Арилжааны банкнууд төрөөс 1 хувийн эх үүсвэрээр орж ирж буй төрийн мөнгийг ипотекийн зээл болгон 6 хувиар гаргахад түүнээс ч илүү зардал гардаг. Банкууд ашиггүй ажиллаж байна гэж ярьдаг.
Э.Дэлэгнанзадмаа
